Określenie „działka budowlana” mogłoby sugerować, że faktycznie mamy do czynienia z terenem gotowym do budowy i od razu możemy rozpocząć kopanie fundamentów. Niestety, zazwyczaj owa działka jest po prostu niezagospodarowanym i nieogrodzonym kawałkiem ziemi, który wymaga jeszcze sporo wysiłku, zanim można będzie wznieść na nim jakikolwiek budynek mieszkalny. Jakie prace należy wykonać na działce, aby budowa przebiegała prawidłowo, sprawnie i bezpiecznie?

Ogrodzenie i oznakowanie działki

Pierwszą rzeczą, jaką należy zrobić po zakupie działki, jest oczywiście jej ogrodzenie. Najlepiej jeżeli zaopatrzymy się w najzwyklejszą, niedrogą siatkę, która będzie służyła przede wszystkim oznaczeniu granic działki na czas budowy – o bardziej wyrafinowany płot możemy postarać się, kiedy dom będzie już wykończony. Zanim działka zostanie ogrodzona, jej granice są wyznaczone przez narożne punkty geodezyjne – jeżeli ich nie ma (np. zostały usunięte czy zniszczone), należy zatrudnić geodetę, który wytyczy je na nowo, posiłkując się właściwą mapą.

Pomoc doświadczonego geodety będzie nieodzowna również przy wyznaczaniu granic budynku – muszą one być w pełni zgodne z mapą zagospodarowania terenu, którą dołączamy do wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia budowy.

Istotnym aspektem, o którym musimy pamiętać, jest także oznakowanie placu budowy przy pomocy żółtej tablicy informacyjnej. Powinna ona być wystarczająco duża, by wszystkie informacje dało się bez problemu odczytać. Na tablicy wypisujemy dane dotyczące rodzaju prowadzonych robót, adres budowy, dane inwestora (czyli właściciela działki), wykonawcy i kierownika budowy oraz organu nadzoru budowlanego, a także numer pozwolenia na budowę. Tablicę możemy kupić w dowolnym markecie budowlanym lub w sklepach internetowych, czy nawet na portalach aukcyjnych. Ważne jest również to, by umieścić ją w widocznym miejscu, najlepiej nieopodal wjazdu na budowę. Za brak tablicy inspektor nadzoru budowlanego może naliczyć nam mandat w wysokości 500 zł.

Badania geotechniczne i wyrównanie terenu

Z prawnego punktu widzenia badania geotechniczne zazwyczaj nie są konieczne – chociaż zawsze warto upewnić się, czy lokalne przepisy nie nakładają na nas takiego obowiązku. Jednak nawet jeżeli nie musimy wykonywać odwiertów, w niektórych sytuacjach warto zainwestować w takie analizy, które pozwolą nam dokładnie określić rodzaj i nośność gruntu, a także poziom wód gruntowych, co jest szczególnie istotne, jeżeli zamierzamy wybudować dom podpiwniczony. Poza tym dzięki ocenie właściwości gruntu możemy uniknąć zagrożeń i ryzyka związanego z nieprawidłowym posadowieniem budynku, takich jak np. zbyt intensywne osiadanie czy nawet powstawanie pęknięć w ścianach.

Kolejnym etapem przygotowań do budowy jest wyrównanie terenu. Przy pomocy niwelatora ustala się różnicę wysokości pomiędzy poszczególnymi punktami na działce, a następnie usuwa się nadmiar ziemi lub uzupełnia się wszelkie zagłębienia, doły i nierówności. W niektórych przypadkach może okazać się, że konieczne jest zamówienie dodatkowej ziemi. Jeżeli wcześniej nie zdecydowaliśmy się na odwierty geotechniczne, to przy okazji wyrównywania terenu możemy sprawdzić, czy grunt ma odpowiednią nośność. Jeżeli pod ciężarem koparki czy ciężarówki transportującej ziemię w powierzchni powstają duże zagłębienia, należy utwardzić grunt, np. używając kruszywa.

Drzewa i krzewy – wycinać, przesadzać czy zostawić?

Działka pod budowę domu rzadko przypomina pole golfowe z równo przystrzyżoną trawą – często oprócz zarośli, chaszczy i krzewów rosną na niej również drzewa, których obecność w konkretnym miejscu może niekiedy kolidować z naszymi planami budowlanymi. Co możemy zrobić w takiej sytuacji? Jeżeli drzewo rośnie akurat tam, gdzie zamierzamy wytyczyć granice budynku, zazwyczaj nie mamy innego wyjścia, jak tylko je wyciąć. Na wycinkę będziemy potrzebować zezwolenia, które wydaje burmistrz, prezydent miasta lub wójt, zaś dokumentem regulującym tę kwestię jest ustawa o ochronie przyrody z 2004 roku. Jednak według nowelizacji tej ustawy z 2017 roku, w wybranych przypadkach nie jest wymagane zezwolenie, lecz jedynie zgłoszenie zamiaru wycięcia drzewa – dotyczy to m.in. drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza odpowiednio 80, 65 lub 50 cm, w zależności od gatunku (Art. 83f.).

Jeżeli jednak zastana na działce roślinność nie uniemożliwia nam budowy domu, warto pozostawić ją przy życiu i zadbać o jej ochronę na czas robót budowlanych. Jeżeli to możliwe, mniejsze krzewy najlepiej tymczasowo przesadzić nieco dalej, tak aby nie były narażone na przypadkowe zniszczenia podczas budowy. Drzew, zwłaszcza tych bardziej wiekowych, nie możemy wprawdzie przesadzić, jednak należy przynajmniej zabezpieczyć pień oraz uważać, by nie naruszyć korzeni podczas robót ziemnych.

Warunki zabudowy - wszystko, co musisz wiedzieć na ten temat.

Przygotowanie placu budowy

Zanim ekipa budowlana rozpocznie prace, musimy jeszcze przygotować plac budowy, tak aby spełnić wszystkie wymogi prawa budowlanego i zapewnić odpowiednie warunki pracownikom. Przede wszystkim na działce powinno znaleźć się wyznaczone miejsce do przechowywania materiałów budowlanych – nie mogą one być umieszczone poza granicami działki ani być narażone na niekorzystne działanie czynników pogodowych (w szczególności na wilgoć); nie mogą także stanowić zagrożenia dla osób przebywających na budowie. Tymczasowym magazynem może być wynajęty kontener budowlany lub garaż typu „blaszak”, który łatwo będzie później zdemontować lub wykorzystać w formie składzika na narzędzia ogrodowe.

Jako że robotnicy będą spędzać na działce znaczną część dnia, niezbędnym elementem placu budowy jest także toaleta (najlepszym rozwiązaniem będzie przenośna kabina) oraz dostęp do wody. Oprócz tego do wykonywania wielu prac niezbędna będzie energia elektryczna. Jeżeli w bezpośrednim sąsiedztwie są już inne domy, teoretycznie możemy dogadać się z sąsiadem i na czas budowy skorzystać z jego prądu. Ten sposób pozyskiwania prądu mógłby wydawać się najprostszy i najkorzystniejszy, gdyby nie to, że takie odsprzedawanie energii jest niezgodne z prawem, a zatem obie strony tej „transakcji” ryzykują otrzymanie kary grzywny. Drugą opcją – tym razem legalną – jest przenośny agregat. Niestety, i to rozwiązanie nie jest pozbawione wad: przede wszystkim jest mało efektywne i wymaga paliwa. Agregat może więc posłużyć nam raczej jako zabezpieczenie na wypadek jakiejś doraźnej awarii. Najbardziej wygodną i rekomendowaną metodą jest przyłączenie do sieci i korzystanie z prądu budowlanego. W tym celu musimy wykonać tymczasowe przyłącze z rozdzielnicą budowlaną (tzw. erbetką – RB).

Wykonanie wykopów pod fundamenty

Kiedy działka budowlana jest już odpowiednio wyposażona, zabezpieczona i oznakowana, można rozpocząć ostatni etap prac przygotowawczych, czyli wykopy pod fundamenty. Samym wyznaczaniem fundamentów zajmuje się geodeta, zaś następnie zatwierdza je kierownik budowy, odnotowując ten fakt w dzienniku budowy. Rodzaj wykopów jest uzależniony przede wszystkim od rodzaju fundamentów – jeżeli będą one wylewane bezpośrednio na gruncie, wówczas wąskoprzestrzenne wykopy można wykonać ręcznie, choć lepiej i wygodniej będzie posłużyć się mini-koparką. W przypadku ław fundamentowych będziemy już potrzebować koparko-ładowarki. Bardzo ważne jest także zachowanie odpowiedniej głębokości wykopów: w zależności od regionu, którym budujemy dom, wynosi ona zazwyczaj od 80 do 140 cm – jest to uwarunkowane głębokością strefy przemarzania gruntu (jeśli fundamenty będą znajdowały się powyżej tej strefy, istnieje ryzyko pękania ścian). Jeżeli w wykopie pojawi się woda (tzn. jeżeli dokopaliśmy się do wód gruntowych), możemy wykonać nieco płytsze wykopy, zaznaczając to również w dzienniku budowy – trzeba jednak mieć na uwadze to, że przy znacznym spłyceniu (powyżej 30 cm) może być konieczne zgłoszenie do starostwa powiatowego.

Warto pamiętać, że opisane powyżej prace są równie istotne, jak sama budowa, dlatego powinniśmy zadbać o jak najstaranniejsze przygotowanie działki, aby następne etapy przebiegały bez większych problemów i utrudnień.