Wybierasz gotowy projekt domu? Poznaj najważniejsze definicje

Projekty domów jednorodzinnych można kupować na indywidualne zamówienie lub jako projekty gotowe, dostępne np. w sklepach internetowych, jak ęściej wybierane przez współczesnych inwestorów. Jednak ci – wybierając projekt gotowy – muszą zaznajomić się z kilkoma definicjami, aby zakup był udany (w przypadku projektu na indywidualne zamówienie, wiele czynności wykonuje za nas architekt i nie musimy mieć dużej wiedzy na tematy formalne). Wśród nich znajduje się m.in. projekt budowlany oraz projekt wykonawczy. Czym się różnią i co trzeba o nich wiedzieć? Podpowiadamy poniżej.

Przeczytaj także>> Formalności przed budową domu - 20 punktów, które musisz poznać!

Projekt budowlany a wykonawczy – różnice

Projekt budowlany oraz wykonawczy różnią się od siebie zawartością oraz funkcjami, jakie spełniają. Oba projekty potrzebne są na innych etapach inwestycji. Co ważne, projekt budowlany jest niezbędny podczas spełniania procedur formalnych, np. związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, a projekt wykonawczy – nie jest obowiązkowy i może on powstać na specjalne życzenie inwestora. Oba projekty różnicują także normy prawne, na podstawie których powstają. W dalszej części artykułu omówimy zarówno zawartość projektów budowlanych, jak i wykonawczych, a także wskażemy w podsumowaniu najważniejsze różnice. Zapraszamy do lektury.

Projekt budowlany – co zawiera?

Szczegółowo o projekcie budowlanym piszemy w artykule o zmianach w prawie budowlanym i projektach budowlanych od 2020 roku. Poniżej jednak wyjaśnimy, co powinien – według nowelizacji – zawierać projekt budowlany, który jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę, aby skutecznie uwidocznić różnice z projektem wykonawczym.

W praktyce, projekt budowlany to dokument, w którym określone są wszystkie założenia projektowe naszej inwestycji. Projekt budowlany musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub warunkami zabudowy), a także inny przepisami budowlanymi. Jest on podstawowym opracowaniem wymaganym do legalnej budowy – w tym uzyskania pozwolenia na budowę. Na projekt budowlany (aby spełniał warunki wymagane do pozwolenia na budowę) dotychczas składał się projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany (czyli projekt domu – np. z naszej bazy Tooba.pl) oraz projekt techniczny. Obecnie – po wejściu w życie zmian z ustawy z 2020 roku – projekt techniczny nie jest już składową projektu budowlanego składanego na początku procedur formalnych, w tym wniosku o pozwolenie na budowę. Projekt techniczny składa się na zakończenie budowy – przy zgłoszeniu zakończenia lub przy wniosku o pozwolenie na użytkowanie obiektu (jeśli pozwolenie jest wymagane). Reasumując, na projekt budowlany składa się:

• projekt zagospodarowania terenu,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt techniczny (jednak ten nie jest wymagany do pozwolenia na budowę po wejściu w życie zmian z nowelizacji ustawy z 2020 roku).

Projekt zagospodarowania terenu szczegółowo przedstawia naszą inwestycję, wraz z istniejącym stanem zagospodarowania działki oraz z planowanymi na niej obiektami. Projekt zagospodarowania składa się z części rysunkowej i opisowej. Znajduje się tutaj m.in. mapa, na której zaznaczamy inwestycję, obszar jej oddziaływania oraz planowane i istniejące obiekty. W części rysunkowej znajduje się także rozmieszczenie zieleni, planowana komunikacja czy uzbrojenie terenu.

Projekt architektoniczno-budowlany to drugi konieczny dokument składający się na projekt budowlany. Musi być wykonany przez architekta z odpowiednimi uprawnieniami. Składa się również z części opisowej i rysunkowej, a przedstawia cały zarys architektoniczny planowanych obiektów. Znajdują się tutaj m.in. rozwiązania konstrukcyjne i materiałowe, a także aspekty techniczne. Projekt architektoniczno-budowlany z Tooba.pl wysyłany jest do Państwa w czterech kompletnych egzemplarzach – tyle bowiem egzemplarzy jest wymaganych do dokumentacji, którą składa się do urzędu w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Więcej na temat tego, co powinien zawierać projekt domu, piszemy w osobnym artykule.

Projekt budowlany a uzyskanie pozwolenia na budowę

Projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, muszą być zatwierdzane przed budową przez odpowiedni organ administracyjny. Z kolei projekt techniczny – zgodnie z nowym prawem budowlanym – będzie weryfikowany na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub podczas wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

A czym jest projekt wykonawczy? Definicja

W przeciwieństwie do projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, projekt wykonawczy nie jest wymagany do przeprowadzenia budowy domu – my sami jako inwestorzy, decydujemy o tym, czy taki projekt powstanie (inaczej jest przy inwestycjach opartych o prawo zamówień publicznych, ale te nie są przedmiotem artykułu). Czy warto zlecić opracowanie projektu wykonawczego? Naszym zdaniem to bardzo pomocny dokument, ponieważ jest on uszczegółowieniem rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym. W projekcie wykonawczym znajdują się np. wszelkie zasoby niezbędne do budowy domu, a im dokładniejszy jest owy projekt, tym łatwiej sporządzimy przedmiar robót czy dokładny kosztorys inwestorski. Co więcej, projekt wykonawczy pozwala na przygotowanie bardzo szczegółowej oferty przez wykonawcę – a na jego podstawie wybrana firma budowlana realizuje zlecone prace.

Projekt wykonawczy może jednak występować w kilku formach. Sporządza się np. projekty wykonawcze konstrukcji (zawierają np. obliczenia statyczne), projekty architektury (dotyczą np. stolarki), a także branżowe projekty wykonawcze (dotyczą rozwiązań teletechnicznych itd.).

Dlaczego warto posiadać projekt wykonawczy?

Projekt wykonawczy pomaga zarówno inwestorowi, jak i wykonawcy. Na podstawie tego dokumenty sami możemy opracować kosztorys inwestorski, tworząc realny obraz środków potrzebnych na budowę. Projekt wykonawczy przyspiesza także uzyskiwanie ofert od wykonawców, a także ułatwia ich porównywanie. W takim projekcie znajdują się ponadto bardzo precyzyjne dane dotyczące rozwiązań materiałowych i konstrukcyjnych – dzięki temu firma budowlana wie, jak dokładnie przeprowadzić budowę, aby obiekt był zgodny z projektem. To wszystko bardzo podnosi bezpieczeństwo całej inwestycji i minimalizuje ryzyko błędów. Z punktu widzenia inwestora opracowanie to stanowi doskonałą podstawę do rozliczenia z wykonawcą oraz odbioru robót.