Czym się charakteryzuje dom bliźniak?

Warto wiedzieć, że prawo budowlane nie określa jednoznacznie definicji budynku w zabudowie bliźniaczej. Zgodnie z zapisem odnoszącym się do budynku jednorodzinnego, dom w zabudowie bliźniaczej powinien służyć do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, natomiast, co szczególnie ważne, każda z dwóch części bliźniaka powinna stanowić odrębną konstrukcyjnie całość. Oznacza to, że elementy konstrukcyjne budynku powinny zostać od siebie oddalone przerwą dylatacyjną. Jak wygląda to w praktyce? Bliźniaki oferowane na rynku nieruchomości w wielu przypadkach wznoszone są w taki sposób, że miejsce styku stanowi najczęściej ściana konstrukcyjna lub dach.

Jak zaprojektować dom w zabudowie bliźniaczej?

Projektując dom w zabudowie bliźniaczej, warto usytuować segmenty w taki sposób, aby łączyły się ścianą od strony garażowej. Wówczas obie części bliźniaka zostaną maksymalnie od siebie „oddalone”, dzięki czemu hałasy z jednego domu nie będą dochodzić przez wspólną ścianę do drugiej części mieszkalnej. Decydując się na takie usytuowanie, powinniśmy pamiętać o tym, że pomieszczenia, który zostały zaprojektowane przy wspólnej ścianie, będą miały okna wyłącznie na ścianie frontowej oraz na ścianie tylnej.

W sytuacji, gdy segmenty nie zostaną połączone ścianą od garażu, to aby zwiększyć komfort użytkowania bliźniaka, warto przy wspólnej ścianie zaplanować pomieszczenia gospodarcze (np. spiżarnię, pralnię) lub klatkę schodową.

Co więcej, projektując dom w zabudowie bliźniaczej, zwróćmy uwagę na to, aby możliwie oddalić od siebie wejścia do domów, umieścić ogrody lub tarasy na przeciwległych stronach budynków, oddzielić je za pomocą żywopłotu lub ogrodzenia.

Jakie są zalety i wady zabudowy bliźniaczej?

Planując budowę własnych czterech kątów, większość osób bierze pod uwagę wyłącznie dom jednorodzinny. Alternatywnym rozwiązaniem, będącym swego rodzaju kompromisem pomiędzy mieszkaniem w bloku a domem z ogródkiem, jest najczęściej dom w zabudowie bliźniaczej.

Wśród zalet zabudowy bliźniaczej można wymienić:

• estetyczny wygląd zabudowy,
• niższe koszty budowy (w porównaniu z domem wolnostojącym),
• niższe rachunki za ogrzewanie,
• efektywne wykorzystanie szerokiej działki, jak i również działki o mniejszym metrażu,
• zabudowa z trzech stron otoczona własnym ogrodem,
• samodzielny podjazd i garaż,
• bliska obecność sąsiadów gwarantująca poczucie bezpieczeństwa.

Uwaga: Wybierając projekt domu bliźniak, możemy również zdecydować się na rozwiązanie, w którym łącznikiem pomiędzy domami jest część z garażem, natomiast strefy wejściowe są rozmieszczone w sposób gwarantujący autonomię i swobodę.

Do wad budowy bliźniaka należą między innymi:

• możliwość występowania utrudnień związanych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w tym w niektórych przypadkach brak możliwości budowy bliźniaka na dwóch sąsiadujących ze sobą działkach),
• bliskość sąsiadów, brak prywatności i możliwy hałas,
• konieczność uwzględnienia prac remontowych z sąsiadem (w przypadku remontu np. dachu albo elewacji).

Zabudowa bliźniacza a kwestie estetyczne

Domy w zabudowie bliźniaczej często są zaprojektowane w formie lustrzanego odbicia – zarówno jeśli chodzi o samą bryłę budynku, jak i o wnętrze. Takie rozwiązanie jest najtańsze i najprostsze w wykonaniu, a przy tym możemy mieć pewność, że całość będzie prezentowała się spójnie pod względem architektonicznym i estetycznym.

Jeżeli jednak inwestorom zależy na większej oryginalności, to projekt może uwzględniać pewien stopień indywidualizacji każdego z budynków. Domy w zabudowie bliźniaczej mogą oczywiście różnić się układem pomieszczeń, wielkością i rodzajem okien, kolorem pokrycia dachowego i elewacji. Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że domy bliźniacze muszą do siebie przylegać jedną ścianą na całej powierzchni, natomiast ich długość i wysokość musi być identyczna.

Chcąc zróżnicować budynki wchodzące w skład zabudowy bliźniaczej, zwłaszcza od strony zewnętrznej, trzeba również mieć na uwadze kwestie estetyczne.

Bliźniak a niższe koszty budowy

Budowa bliźniaka jest korzystniejsza pod względem ekonomicznym w porównaniu do budowy domu jednorodzinnego. Wynika to przede wszystkim z obecności dwóch inwestorów, którzy po równo dzielą się kosztami, a więc – mimo że cała konstrukcja jest większa niż dom wolnostojący – wkład finansowy każdego z właścicieli jest mniejszy niż wówczas, gdy całą budowę musimy sfinansować samodzielnie. W przypadku bliźniaka (jeżeli obie połówki powstają w tym samym czasie) możemy zatrudnić jedną ekipę budowlaną, jednego geodetę i kierownika budowy, dzięki czemu nasz budżet nie zostanie zbyt mocno nadszarpnięty.

Opłacalność budowy bliźniaka wynika również z tego, że budynki przylegają do siebie jedną wspólną ścianą – pozwala nam to zaoszczędzić nieco na materiałach ociepleniowych, nie tracąc optymalnych parametrów termoizolacyjnych.

Dom bliźniak a niższe rachunki za ogrzewanie

Oprócz minimalizacji kosztów budowy i wykańczania domu w zabudowie bliźniaczej możemy liczyć również na obniżenie kosztów eksploatacji, a konkretnie – na niższe rachunki za ogrzewanie. Dzięki wspólnej ścianie, którą budynki przylegają do siebie, bliźniak charakteryzuje się wyższym poziomem izolacji cieplnej (oczywiście pod warunkiem, że cała izolacja została wykonana rzetelnie i z zastosowaniem wysokiej jakości materiałów). To sprawia, że w chłodniejsze, jesienno-zimowe miesiące piec nie musi pracować na pełnych obrotach, a co za tym idzie – zużywamy mniej prądu i mniej paliwa, którym ogrzewamy dom.

Dom bliźniak a efektywne wykorzystanie działki

Budowa bliźniaka może okazać się najkorzystniejszym rozwiązaniem dla osób, które nie dysponują zbyt szeroką działką budowlaną. Sytuując swoją połowę bliźniaka na granicy działki, zyskujemy bardziej obszerny ogród, który możemy kreatywnie zagospodarować.

Chcąc wybudować dom jednorodzinny na małej działce, musimy liczyć się z wieloma ograniczeniami i starannie dobierać projekt, aby budynek nie sprawiał przytłaczającego wrażenia i był zgodny z obowiązującymi przepisami. W rezultacie często powstaje ciasny dom o wąskim froncie, któremu daleko do naszego wymarzonego gniazdka. W przypadku domu-bliźniaka nie mamy tego problemu. Jednak nie oznacza to, że nie dopadną nas wymogi i formalności.

Budowa bliźniaka a możliwe problemy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Rozważając budowę bliźniaka na dwóch sąsiadujących ze sobą działkach, koniecznie musimy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, żeby upewnić się, czy lokalne przepisy dopuszczają takie formy architektoniczne.

Alternatywą jest budowa obu części bliźniaka na jednej działce, jeżeli inwestorzy są jej współwłaścicielami, a sama działka ma wystarczającą powierzchnię do tego typu zabudowy. W takiej sytuacji możemy starać się o podzielenie działki po wybudowaniu domu. Tu jednak znów możemy spotkać się z urzędowymi utrudnieniami, ponieważ plan zagospodarowania może określać minimalną powierzchnię działki pod zabudowę. Jeżeli zatem cała działka ma powierzchnię 1000 m2, a według obowiązujących w danej okolicy przepisów minimalna powierzchnia wynosi 700 m2, pojawia się problem z podziałem na dwie części. W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami, po wybudowaniu domu istnieje możliwość zniesienia współwłasności działki i wydzielenia osobnej części dla każdego ze współwłaścicieli.

Przymierzając się do budowy domu typu bliźniak, powinniśmy wiedzieć, że precyzyjne zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pozwalające jasne na zabudowę bliźniaczą na danym terenie są rzadkością. Budowa bliźniaka jest natomiast dopuszczalna, jeżeli przepisy nie zawężają zabudowy wyłącznie do domu wolnostojącego. W sytuacji, gdy działka leży na terenie, dla którego nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, to należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie z tego dokumentu inwestor powinien dowiedzieć się, czy w przyszłości otrzyma pozwolenie na budowę swojej części bliźniaka.

W przepisach budowlanych znajduje się również zapis odnoszący się do zasady sytuowania zabudowy bliźniaczej na jednej działce. Ponownie podkreślimy, że dom bliźniak można postawić na jednej działce w sytuacji, gdy pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Budynki, które zwrócone są do siebie ściana bez otworów ściennych i otworów drzwiowych należy zbudować w odległości 3 m od granicy działki. W indywidualnych sytuacjach, wynikających z ustaleń planu miejscowego lub z decyzji o warunkach zabudowy, odległość ta może zostać zmniejszona do 1,5 m.

Dom bliźniak a bliskość sąsiadów

Nieodłącznym elementem budowy i użytkowania domu-bliźniaka jest tak zwany czynnik ludzki, który może być zarówno zaletą, jak i wadą. Dlatego niezwykle ogromne znaczenie ma wybór współinwestora. Ważne jest, by obie strony dysponowały odpowiednim budżetem i nie były zagrożone bankructwem.

Niedopasowane sąsiedztwo to właściwie główna przyczyna wszelkich wad mieszkania w bliźniaku. Jednym będzie przeszkadzał nadmierny hałas generowany przez sąsiadów, innym zaś – nadmierna wrażliwość sąsiada na głośniejsze dźwięki i konieczność mówienia szeptem we własnym domu.

Poza tym bliska obecność sąsiadów może być również swego rodzaju wyznacznikiem bezpieczeństwa, zwłaszcza jeżeli planujemy dłuższą nieobecność: mieszkańcy bliźniaczego domu będą wówczas „mieć oko” na nasz dobytek.

Z drugiej strony, mieszkanie w zabudowie bliźniaczej nawet z najlepszymi sąsiadami czasem może być nieco uciążliwe – w końcu każdy potrzebuje prywatności. Aby zwiększyć poczucie komfortu w tym zakresie, warto zadbać o odpowiednią izolację akustyczną wspólnej ściany oraz przemyślane zagospodarowanie przestrzeni wokół domu.

Budowa domu w zabudowie bliźniaczej – opinie

Czy budowa domu w zabudowie bliźniaczej to dobre rozwiązanie? Zebraliśmy dla Was opinie użytkowników forów internetowych, którzy przedstawili wady i zalety mieszania w bliźniaku.

„W prawidłowo wybudowanych bliźniakach i domach szeregowych (dwie ściany z dylatacją) imprezy domowe są właściwie niesłyszalne. Mieszkam w bliźniaku i imprę u sąsiadów słyszałam RAZ, oglądali jakiś mecz i raz kilkanaście osób wrzasnęło gol!. Innych odgłosów nie słychać (a sąsiadujemy z ludźmi, którzy mają małe dziecko). Co do imprez ogrodowych - tu wszystko zależy od ludzi. My mamy niepisaną konwencję, że najpóźniej o północy się imprezę wycisza, np. spędzając gości do domu, jeśli jest ich więcej(…)” – źródło wypowiedzi: Forum Gazeta.

„Mieszkałam przez 10 lat w bliźniaku i stanowczo odradzam. (...)trzeba zadbać o wszystko samemu jak w jednorodzinnym, a ma się sąsiadów za ścianą. Radziłabym, albo blok albo dom wolno stojący” – źródło wypowiedzi: Forum Wizaż.

„O niebo lepiej niż w bloku. Mam tylko jednych sąsiadów, a nie kilku jak w bloku. Odgłosy słychać mniej niż w bloku. Ogródek mały, ale jest i mogę na nim robić co chcę. Akceptuję ciszę nocną i nie doświadczam też jej zakłócania przez sąsiadów, a może po prostu nie zwracam uwagi. Potrafię spać u siebie na leżaku, gdy sąsiedzi rozmawiają w swoich ogródku. Mam wszystko, co mi potrzebne, metraż, ogródek, miejsce na dwa samochody, wszędzie blisko” – źródło wypowiedzi: Forum Gazeta.

„Ja mieszkam w bliźniaku z najbliższą rodziną, tzn. siostrą mojego taty. Ogólnie nie narzekam, okolica super, dużo lepiej niż w bloku, zawsze można wpaść pożyczyć coś co się nagle skończyło (do najbliższego sklepu mamy dość daleko). Wady to właśnie to, że jednak ktoś jest 'za ścianą', wszystko niestety słychać, ani pohałasować czasem nie wypada. (...)niby każdy ma jakby swoją połowę ogrodu to to nie jest oddzielone, no i wiadomo, musi być część wspólna, więc trzeba się liczyć ze zdaniem innych jeśli chodzi o wygląd na przykład oczka wodnego po środku czy koloru elewacji lub ogrodzenia” – źródło wypowiedzi: Forum Wizaż.

„Ja mieszkam, są wady i zalety. Wszystko zależy od sąsiadów. Ja mam spokojnych więc nie narzekam, aczkolwiek słychać trochę głośne rozmowy, wszystko zależy od grubości ścian.  Oczywiście wejścia do domów są osobne i oddalone od siebie. Plusy: blisko sąsiedzi, kontakt z ludźmi, wieloletnie przyjaźnie
jak gdzieś wyjeżdżasz, zawsze mogą popilnować, w końcu ich część też jest zagrożona. Minusy: stan budowlany części domu sąsiada ma wpływ na stan naszego, częste spotkania i brak prywatności w porównaniu do domu wolnostojącego, jak ktoś nie ma dużej działki to współczuję, zawsze jednak można posadzić jakieś krzewy i trochę się odgrodzić, jak ktoś robi remont lub pali to nazajutrz mamy czarne balkony od sadzy albo białe od tynku(…) – źródło wypowiedzi: Forum Wizaż.

„(...)to zależy, ja też mieszkam w bliźniaku i stan części sąsiadów nie ma żadnego wpływu na stan naszej. Konstrukcyjnie części od siebie oddzielone, a ocieplenie nie wpływa - przecież oni też grzeją, więc przez wspólną ścianę wymiany ciepła praktycznie nie ma, wręcz nasza część chłodzi się o jedną ścianę mniej. (...)my mamy z sąsiadami bardzo dobry kontakt - i w związku z tym jest na prawdę fajnie - proste przysługi od życzliwych sąsiadów mogą na prawdę kosmicznie ułatwić życie [podlać kwiatki czy nakarmić kota jak wyjadą, pożyczyć szklankę mąki czy cukru jak zabraknie w środku pieczenia, posiedzieć pół godzinki z dzieckiem (…), ale to działa też w drugą stronę - jak trafi ci się ktoś upierdliwy to będzie koszmar w czystej postaci. Więc nie powiem 'polecam', ale jest to kwestia warta przemyślenia” – źródło wypowiedzi: Forum Wizaż.