Dom bez pozwolenia 70m2 - przepisy wprowadzone w ramach Polskiego Ładu. Co zbudujesz na zgłoszenie?

W styczniu 2022 roku weszły w życie przepisy programu o nazwie Polski Ład (zwanego także Nowym Ładem). Otworzyły one (przynajmniej w teorii) drzwi do budowy własnego domu (może to być zarówno dom murowany, jak i wybudowany w innej technologii) bez morza formalności. Inwestorzy przestali być bowiem zobowiązani do uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m2. Tak małe domy do 70 m2, dzięki wprowadzeniu zapisów ustawy, mogą być realizowane na podstawie zgłoszenia budowy domu.

Szczegółowe warunki programu opisujemy w artykule "Dom bez pozwolenia. Wszystko, co musisz wiedzieć" - zapraszamy do lektury. Poniżej znajdziesz skrót najważniejszych wymagań:

• możesz zbudować dom bez pozwolenia do 70 m2 powierzchni zabudowy, co oznacza możliwość wybudowania domu o powierzchni użytkowej nawet 100 m2 (przy racjonalnym rozplanowaniu domu),
• budynek musi odpowiadać wytycznym zawartym w planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy,
• nie musisz zatrudniać kierownika budowy ani prowadzić Dziennika Budowy,
• aby zalegalizować budowę należy zgłosić inwestycję przed rozpoczęciem realizacji (Inwestor musi poinformować Nadzór Budowlany o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych),
• do zgłoszenia należy dołączyć projekt architektoniczno-budowlany zaadaptowany do lokalnych przepisów (z MPZP lub WZ) oraz projekt zagospodarowania działki,
• projektowany budynek nie może mieć więcej niż 2 kondygnacje,
• obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w całości w obrębie działki lub działek, na których został zaprojektowany,
• do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenia, że dom będzie służył wyłącznie własnym potrzebom mieszkaniowym oraz że Inwestor bierze na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową (jeżeli nie ustanowiono kierownika budowy). 

Główny atut programu podkreślany przez ówczesny rząd, to uproszczenie procedur, co miało w zamyśle zarówno ułatwić organizację samej budowy, jak i przyspieszyć realizację. Dodatkowo ograniczenie formalności miało stanowić pole do dodatkowych oszczędności. Co istotne, z procesu wyłączono możliwość wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia przez organ administracyjny. Oznacza to, że budowę można rozpocząć tuż po złożeniu zgłoszenia.

Jaką powierzchnię użytkową może mieć dom bez pozwolenia na budowę?

Podczas wyboru projektu domu, który chcemy zrealizować na podstawie zgłoszenia, należy zawęzić listę propozycji do domów o powierzchni maksymalnej wynoszącej 70 m2 (sprawdź takie projekty: https://www.tooba.pl/serwis?action=s_sr&dzialkaMinDlugosc&dzialkaMinSzerokosc&f&powZabudowyDo=70).

Istotne jest natomiast, że projekty domów do 70 m2 powierzchni zabudowy mogą posiadać większą powierzchnię użytkową - nawet 90-100 m2. Nasi Doradcy Projektowi na co dzień pomagają naszym Klientom w dopasowaniu projektu domu w taki sposób, aby jak najlepiej wykorzystać dopuszczalną powierzchnię zabudowy. Dzięki temu mogą zrealizować wymarzony dom taniej i w uproszczonej procedurze w ramach tzw. "domu bez formalności". Oto kilka czynników, które sprawiają, że powierzchnia zabudowy może być wykorzystana efektywniej pod kątem powierzchni użytkowej:

• technologia budowy - ściany murowane z reguły są grubsze od np. ścian z prefabrykatów - dzięki temu zyskujemy dodatkowe m2 na całości powierzchni wewnątrz takiego domu,
• bryła domu - im prostsza, tym zyskujemy więcej powierzchni użytkowej,
• rezygnacja z garażu - garaż, aby był komfortowy w użytkowaniu, musi mieć co najmniej 20-25 m2 powierzchni. W przypadku domu do 70 m2 pow. zabudowy, taki metraż jest bardzo cenny i warto go wykorzystać na pomieszczenia mieszkalne,
• rezygnacja z tradycyjnych instalacji na rzecz energooszczędnych rozwiązań (rekuperacja zamiast kominów wentylacyjnych, pompa ciepła lub maty grzewcze zamiast kotła wymagającego osobnego pomieszczenia),
• minimalizacja ścian nośnych dzięki zmianie dachu na prefabrykowany (taki dach nie wymaga wielu wzmocnień konstrukcyjnych - ma bardzo dużą rozpiętość).

Więcej "trików" na zwiększenie powierzchni użytkowej przy ograniczeniach związanych z powierzchnią zabudowy chętnie przedstawią Państwu nasi Doradcy Projektowi. Zapraszamy do kontaktu pod numerem 52 384 49 90 lub e-mailem projekty@tooba.pl. Nasze porady są zawsze bezpłatne. Skontaktuj się, aby z pomocą fachowca znaleźć swój idealny projekt domu z bazy niemal 20 tys. propozycji. 

Tymczasem zapraszamy na krótką prezentację najlepszych projektów domów - zdaniem naszego architekta - które kwalifikują się do tzw. budowy bez formalności.

Projekty budowlane domów o powierzchni zabudowy do 70 m2

Poniżej przedstawiamy projekty domów do 70m2 powierzchni zabudowy. Są to projekty małych domów bez pozwolenia. Wśród nich znajdziecie zarówno propozycje nowoczesne, jak i klasyczne. Poniższa lista dowodzi twierdzeniu, że przy rozsądnym rozplanowaniu nawet niewielki dom może stać się komfortowym miejscem do zamieszkania także dla rodzin z dziećmi. 

W zestawieniu znalazły się projekty małych domów jednorodzinnych do 70m2 powierzchni zabudowy z oferty Tooba.

Projekty z poddaszem użytkowym - do 70 m2 pow. zabudowy

Poniżej przedstawiamy domy bez pozwolenia do 70m2 zabudowy posiadające poddasze użytkowe.

TSL-614 | Pow. użytkowa 96,4 m²

 

TYI-453 | Pow. użytkowa 93,04 m²

 

TBK-412 | Pow. użytkowa 95,34 m²

 

Projekty domów parterowych do 70 m2

Dla osób, które pragną zamieszkać w parterowym domu bez schodów, prezentujemy ciekawe projekty domów 70 m2 powierzchni zabudowy z oferty Tooba.

TCX-895 | Pow. użytkowa 50,24 m²

TTJ-339 | Pow. użytkowa 46,1 m

 

Projekty domów piętrowych o powierzchni do 70 m2

Osoby, które szukają gotowego projektu małego domu do 70 m2 powierzchni zabudowy, powinny zwrócić uwagę na poniższe propozycje. To domy piętrowe do 70 m2 dopuszczalnej pow. zabudowy, które maksymalnie wykorzystują dostępną przestrzeń (brak skosów, możliwość wybudowania domu do 2 kondygnacji, pełnowymiarowe pomieszczenia - a więc i maksimum pow. użytkowej do wykorzystania). 

TXV-721 | Pow. użytkowa 89,83 m²

TVK-327 | Pow. użytkowa 81,29 m²

 

Czy warto wybudować dom 70m2 bez pozwolenia na budowę? Sprawdzamy

Założenia programu Polski Ład to budowa domu do pow. zabudowy 70 m2 bez formalności. Hasło to budziło wiele nadziei na uproszczony proces formalny podczas rozpoczęcia budowy domu.

Okazuje się jednak, że realizacja projektu domu na zgłoszenie do 70m2 zabudowy nie zawsze oznacza mniej formalności. Do kompletu dokumentów, które Inwestor musi dostarczyć do urzędu wraz ze zgłoszeniem, konieczne jest załączenie dokumentu zawierającego projekt po adaptacji, co oznacza, że architekt musi dostosować projekt do warunków zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania. Wymagany jest także projekt zagospodarowania działki. Nie wystarczy zatem tylko dokonać zakupu projektu i zgłosić budowę, ale także zlecić jego adaptację u architekta lokalnego.

Po drugie, teoretycznie nie trzeba zatrudniać kierownika budowy, natomiast, zdaniem naszego Architekta, nie jest to rozsądne posunięcie. Po trzecie, nie mając odpowiedniej wiedzy z zakresu budowy domu, nie jesteśmy w stanie dopilnować rzetelnego wykonania danego etapu przez wykonawców.

Po trzecie, jeśli nie zatrudnimy Kierownika Budowy, nie prowadzimy Dziennika Budowy - a ten zazwyczaj jest wymaganym dokumentem podczas uzyskiwania finansowania na budowę domu. Zgodnie z zapisami z tegoż Dziennika bank np. wydziela poszczególne transze kredytu (na podstawie uzupełnionych wpisów przez Kierownika Budowy).

Po czwarte, budując dom na zgłoszenie, a chcąc wprowadzić w nim jakiekolwiek zmiany po złożeniu zgłoszenia, stajemy w konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Nie ma bowiem możliwości wprowadzania zmian w takim projekcie po zgłoszeniu. Z kolei w przypadku domów stawianych na podstawie pozwolenia na budowę, Inwestor ma możliwość wprowadzania w trakcie budowy różnych zmian i w zależności od ich rodzaju (istotna lub nieistotna zmiana), musi albo zaznaczyć na projekcie budowlanym wykonane zmiany (wystarczy odręcznie), albo złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, z którym wiąże się tylko załączenie projektu z naniesionymi przez architekta zmianami (dotyczy zmian istotnych). Nie musi ponownie przechodzić całej procedury, jak ma to w przypadku zmian, jeśli dom jest budowany na podstawie zgłoszenia.