3 838 zł/m2 domu w stanie surowym zamkniętym w 2025 roku

3 838 zł - to szacunkowy koszt, który zdaniem redakcji Wielkiebudowanie.pl należy ponieść w 2025 roku, aby zrealizować 1 m2 powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego do stanu SSZ (surowego zamkniętego) - nie wliczając w to gruntu. Wyliczenia te zostały dokonane na podstawie analizy aktualnych cen usług budowlanych i materiałów, zakładając, że koszty realizacji poszczególnych elementów są następujące:

• Fundament - 227 zł/m2 robocizna + 631 zł/m2 materiał
• Ściany - 266 zł/m2 robocizna + 317 zł/m2 materiał
• Stropy - 106 zł/m2 robocizna + 1078 zł/m2 materiał
• Dach - 436 zł/m2 robocizna + 485 zł/m2 materiał
• Okna - 76 zł/m2 robocizna + 146 zł/m2 materiał
• Drzwi - 38 zł/m2 robocizna + 31 zł/m2 materiał

Za stan surowy zamknięty przyjęto budynek, w którym zostały wykonane roboty ziemne, fundamenty, ściany i stropy podziemia oraz nadziemia, wszelkie izolacje przeciwwilgociowe, schody, ścianki działowe, konstrukcja dachu, pokrycie dachu, izolacje, stolarka otworowa. 

Możliwy wzrost kosztów budowy o do SSZ o 0,9% do końca roku

Poza podaniem szacunkowego kosztu budowy do stanu SSZ za m2, wspomniany portal podał także prognozę roczną pokazującą możliwy wzrost kosztów budowy na podstawie zmian cen materiałów budowlanych i usług od początku roku do 21 lutego 2025, a także deklaracji firm budowlanych i analizy cen szczytowych. Z przewidywań wynika, że w obecnym roku należy liczyć się ze wzrostem cen materiałów o 0,1% (mediana) oraz wzrostem cen usług budowlanych o 2,3% (mediana). Finalnie koszt budowy wzrośnie średnio o 0,9%

Co ma największy wpływ na koszt budowy domu w stanie surowym zamkniętym?

Jeśli stoją Państwo przed decyzją o budowie domu i zastanawiają się, ile będzie kosztować budowa Waszego domu, nigdy nie należy traktować tego zero-jedynkowo. Prognozowane koszty zawsze stanowią pewien uśredniony obraz, na który składa się dość spory rozrzut cenowy. Wynika to np. z lokalizacji inwestycji - dużo niższe koszty budowy - nawet 2-krotnie - plasują się w mniejszych miejscowościach niż np. w okolicach Warszawy lub innych dużych aglomeracji. Wyliczając zatem potencjalny koszt budowy, należy zawsze odnosić się do lokalnych warunków i wycen, składając najlepiej bezpośrednio zapytania do firm budowlanych z okolicy. 

Mimo, że występuje dość spory rozrzut między cenami usług budowlanych w poszczególnych rejonach, a także cenami materiałów, można przyjąć pewne wspólne czynniki decydujące o ostatecznych kosztach budowy. Największy wpływ mają oczywiście ceny materiałów oraz technologia (szacuje się, że stanowią one 60-70% kosztów całej inwestycji), natomiast ogromne znaczenie ma także wybrany projekt i stopień jego skomplikowania/trudności w realizacji. Skomplikowane konstrukcje wymagają bowiem większego nakładu pracy, co wiąże się z wyższym kosztem robocizny - a także zużycia materiału. 

Jak zbudować dom do stanu surowego zamkniętego taniej?

Jak zbudować dom do SSZ taniej? Przede wszystkim warto postawić na prostą bryłę budynku. Im prostsza bryła, tym mniej kosztowne będzie wybudowanie fundamentów i ścian, a także zmniejszy się połać dachu. Warto ponadto zrezygnować z budowy piwnicy, o ile jej realizacja nie wynika naturalnie z ukształtowania terenu (szacuje się, że budowa 1 m2 piwnicy to koszt ok. 2 500 zł, a przy trudnych warunkach wodnych i gruntowych może on być jeszcze większy). 

Istotne są również fundamenty - nadal najtańszym rozwiązaniem pozostają tradycyjne ławy fundamentowe, ale w niektórych przypadkach warto rozważyć płytę (np. w przypadku trudnego gruntu). Jeśli mówimy o SSZ, należy ponadto wspomnieć o stolarce okiennej. Duże oszczędności można poczynić na rozsądnym zaplanowaniu otworów okiennych. Spore przeszklenia są bowiem drogie w realizacji i niekiedy wybór okna ze szprosami zamiast w jednym “kawałku” może znacząco obniżyć koszt tego etapu. Różnice mogą dochodzić nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Na koszty budowy domu do stanu surowego zamkniętego wpływa także występowanie garażu w bryle budynku. Koszt budowy 1 m2 garażu to ok. 4 000-4 500 zł (dane z portalu Obserwatorgospodarczy.pl), zatem realizacja garażu jednostanowiskowego o pow. 20 m2 będzie nas kosztować nawet 90 000 zł.

Przykładowe koszty budowy domu do stanu surowego zamkniętego w 2025 roku

Aby lepiej zobrazować wpływ bryły budynku i zastosowanych rozwiązań na całkowity koszt inwestycji, porównajmy dwa przykładowe domy o podobnej powierzchni użytkowej, ale różnym stopniu skomplikowania projektu.

Przykład 1: Dom parterowy z poddaszem użytkowym, prosta bryła, dach dwuspadowy, standardowe okna.

• Powierzchnia użytkowa: 100 m²
• Dach: dwuspadowy, o niewielkiej liczbie załamań (najtańsze rozwiązanie)
• Stolarka okienna: standardowe okna PVC, bez dużych przeszkleń
• Fundamenty: ławy fundamentowe, optymalne dla większości gruntów
• Garaż: brak

Przyjmując średni koszt budowy SSZ na poziomie 3 838 zł/m², koszt takiego domu wyniesie: 100 m² × 3 838 zł/m² = 383 800 zł

Przykład 2: Dom o tej samej powierzchni, ale z dużymi przeszkleniami, skomplikowanym dachem i garażem

• Powierzchnia użytkowa: 100 m²
• Dach: wielospadowy z lukarnami i skomplikowaną konstrukcją, co zwiększa koszt wykonania
• Stolarka okienna: duże przeszklenia w salonie i na elewacji południowej
• Fundamenty: płyta fundamentowa, droższa, ale lepsza dla trudnych gruntów
• Garaż: w bryle budynku, jednostanowiskowy (20 m²)

Jak to wpłynie na koszty?

• Dach wielospadowy: koszt jego wykonania może być wyższy nawet o 20-30% w porównaniu do prostego dachu dwuspadowego. Przyjmując, że dach stanowi około 24% kosztów SSZ, to w naszym przypadku oznacza wzrost wydatków o ok. 30 000–40 000 zł.
• Duże przeszklenia: standardowe okna PVC kosztują ok. 1 000 zł/m², podczas gdy wysokiej jakości przeszklenia wielkogabarytowe mogą kosztować nawet 3 000–4 000 zł/m². Jeśli w projekcie uwzględnimy np. 20 m² przeszkleń, różnica wyniesie ok. 40 000–60 000 zł.
• Płyta fundamentowa zamiast ław: koszt wzrasta średnio o 15–20%, co dla takiego domu oznacza dodatkowe 20 000–30 000 zł.
• Garaż w bryle budynku: zgodnie z danymi rynkowymi koszt budowy 20 m² garażu wynosi średnio 4 250 zł/m², czyli 85 000 zł.

Łączny koszt budowy domu o skomplikowanej bryle, z dużymi przeszkleniami i garażem: 383 800 zł + 30 000 zł (dach) + 50 000 zł (okna) + 25 000 zł (fundament) + 85 000 zł (garaż) = ok. 573 800 zł

Wnioski

Jak widać, różnica w kosztach budowy między prostym domem a budynkiem o bardziej wymagającej konstrukcji może sięgać nawet 200 000 zł przy tej samej powierzchni użytkowej. Decyzja o zastosowanych rozwiązaniach architektonicznych ma więc kluczowy wpływ na budżet inwestycji. Jeśli zależy Ci na optymalizacji kosztów, warto postawić na prosty dach, standardowe okna i brak garażu w bryle budynku, co pozwoli zaoszczędzić sporą sumę.