Dlaczego projekt domu należy poddać adaptacji?

Projekty gotowe, które znajdziemy w sklepach internetowych (czyli takie, które są gotowe do zakupu), są tworzone na podstawie pewnych z góry ustalonych zasad projektowych. Nie odnoszą się więc one do rzeczywistych warunków występujących na danej działce - ponieważ autor nie wie, kto zakupi jego projekt i na jakim terenie ma być realizowana inwestycja. Takie projekty nie uwzględniają m.in. takich elementów, jak np. rodzaj gruntu, ukształtowanie działki, wytyczne zawarte w planie miejscowym czy warunkach zabudowy.

Dlatego właśnie każdy projekt gotowy należy zaadaptować, niezależnie od tego, czy kupiliśmy go w Tooba.pl czy w jakimkolwiek innym sklepie z projektami katalogowymi. Jest to zarówno wymóg techniczny, jak i prawny. Bez adaptacji projektu domu nie zalegalizujesz budowy swojego domu (dotyczy zarówno procedury zgłoszenia budowy, jak i uzyskania pozwolenia na budowę).  

Co więcej, podczas adaptacji projektu mamy możliwość wprowadzenia dodatkowych zmian, aby dostosować dom do własnych potrzeb. Adaptacji może podlegać nie tylko architektura czy konstrukcja budynku, ale i np. instalacje. To m.in. odpowiedni moment na zmianę sposobu ogrzewania budynku czy materiałów budowlanych. Projekt na tym etapie jest dostosowany zarówno do konkretnej działki oraz przepisów lokalnych, jak i wymagań Inwestora.

Zapamiętaj! Bez adaptacji nie rozpoczniesz legalnie budowy swojego domu - zarówno wg procedury domu na zgłoszenie, jak i z pozwoleniem na budowę!

Dostosowanie projektu domu do lokalnych przepisów i warunków - podstawowy zakres adaptacji

Szczególnie istotne jest dostosowanie projektu przez architekta adaptującego do wytycznych zawartych w lokalnych przepisach (MPZP, WZ, ustawy szczególne). Projekt musi być z nimi zgodny - bez tego nie zalegalizujemy budowy domu. Co znajduje się w tego typu wytycznych? Przepisy lokalne narzucają m.in. kształt dachu i kąt jego nachylenia, maksymalną szerokość elewacji frontowej, minimalną odległość budynku od drogi, wysokość kalenicy, powierzchnię zabudowy i powierzchnię biologicznie czynną. 

Na etapie adaptacji architekt dostosowuje budynek także do warunków gruntowych i klimatycznych. Projektant musi określić m.in. poziom wód gruntowych na danej działce, głębokość przemarzania, warstwy nośne gruntu oraz ustalić wysokość poziomu zero.

Poniżej przedstawiamy kompletną listę obowiązków, których musi dopełnić projektant podczas adaptacji. To podstawowy zakres niezbędny do zatwierdzenia projektu przez urząd, a tym samym do zalegalizowania budowy domu.

Obowiązki architekta adaptującego

• opracowanie:
• projektu zagospodarowania terenu
• informacji BiOZ
• instalacji wewnętrznych i przyłączy
• warunków posadowienia budynku
• fundamentów do warunków lokalnych gruntowo-wodnych, a także rodzaju izolacji
• części opisowej oraz zestawienia dokumentów niezbędnych podczas uzyskiwania pozwolenia na budowę
• przystosowanie projektu do:
• zapisów MPZP lub WZ
• lokalnych obciążeń i warunków klimatycznych (konstrukcja budynku)
• obowiązujących norm, warunków technicznych i innych przepisów prawa
• dostosowanie charakterystyki energetycznych do warunków lokalnych
• określenie obszaru oddziaływania budynku
• uzyskanie niezbędnych opinii, uzgodnień i zaświadczeń wymaganych przepisami
• w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej dołączenie zaświadczenia dotyczącego podłączenia działki do drogi publicznej
• naniesienie zmian w projekcie na oryginał w zakresie rysunkowym i tekstowym (bądź wykonanie rysunków zamiennych)

Za podstawowy zakres (obowiązkowy) adaptacji zapłacimy obecnie średnio 2000-4000 zł. 

Zmiany projektowe na etapie adaptacji - dodatkowa usługa

A co z pozostałymi zmianami, jak np. zmiana sposobu ogrzewania czy zmiana w układzie ścian działowych? Otóż są to zmiany wprowadzane dodatkowo, przy okazji przeprowadzania adaptacji. Są nieobowiązkowe i wykonuje się je na życzenie Inwestora. Adaptacja sama w sobie nie polega bowiem na wprowadzaniu jakikolwiek zmian projektowych. Stanowi natomiast najlepszy moment na dokonanie zmian, które mają poprawić korzystanie z przyszłego domu - czyli zmian dodatkowych. A ponieważ zmiany tego typu nie są objęte standardowym zakresem adaptacji, ich wprowadzenie będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami. Jakimi? To zależy od indywidualnej oferty danego architekta oraz zakresu planowanych zmian, a także ich rodzaju (m.in. od tego, jaki jest stopień trudności ich wprowadzenia czy pracochłonności). Zmiany projektowe nieistotne wiążą się z kosztem od 2000 wzwyż, natomiast zmiany istotne - od 3000-4000 zł wzwyż. Są to oczywiście ceny szacunkowe, a ostateczny koszt wprowadzenia zmian w projekcie należy ustalić z architektem indywidualnie. 

Zapamiętaj! Adaptacja projektu nie obejmuje wprowadzania zmian dodatkowych w standardzie - to usługa wyceniana dodatkowo i indywidualnie.

Przykładowe zmiany dodatkowe, które można wprowadzić podczas adaptacji

Każdy projekt typowy jest chroniony prawem autorskim, dlatego zanim w ogóle zaczniemy temat wprowadzania zmian projektowych, musimy upewnić się, że wraz z dokumentacją projektową otrzymaliśmy zgodę autora na zmiany (w Tooba.pl dołączamy taką zgodę do każdego projektu bezpłatnie). Bez niej niestety architekt adaptujący nie będzie mógł wprowadzić żadnej zmiany w naszym projekcie. 

Najczęściej wprowadzane zmiany w projektach gotowych to m.in. zmiana fundamentów, technologii budowy, materiałów, rodzaju instalacji wewnętrznych, wielkości i lokalizacji okien i drzwi, rodzaju pokrycia dachowego.

Co jest potrzebne do przeprowadzenia adaptacji projektu?

Aby architekt mógł przeprowadzić adaptację projektu w podstawowym i/lub dodatkowym zakresie, jako Inwestorzy musimy skompletować poniższą dokumentację:

• dokumentacja projektu gotowego w 3 egzemplarzach
• mapa do celów projektowych (aktualna - zamawia się ją u geodety, koszt ok. 1000-1500 zł)
• wypis i wyrys z MPZP lub decyzja o WZiZT
• warunki techniczne przyłączy (elektryczne, gazowe, kanalizacyjne, wodociągowe - o warunki staramy się bezpośrednio w poszczególnych zakładach)
• w niektórych przypadkach niezbędna jest także decyzja o wyłączeniu działki z produkcji rolnej lub leśnej
• w przypadku zjazdu z drogi publicznej - uzgodnienia i decyzje uprawomocniające jego realizację
• w przypadku załatwiania spraw formalnych przez architekta adaptującego, konieczne będzie przekazanie pełnomocnictwa