Stojąc przed budową domu lub podziałem nieruchomości, musisz zgromadzić szereg dokumentów - w tym m.in. mapę geodezyjną. Bez niej proces nie zostanie uznany przez urząd. W artykule sprawdzamy, jakie informacje są zawarte w mapie geodezyjnej, jakie są rodzaje tego dokumentu i kiedy jest on niezbędny (wymagany przez urząd). Podpowiadamy także, gdzie uzyskać mapę oraz ile to kosztuje.

Czym jest mapa geodezyjna?

Mapa geodezyjna stanowi dokument przygotowany w oparciu o kopię mapy zasadniczej, którą można uzyskać w Wydziale Geodezyjnym Starostwa Powiatowego. Zawiera m.in. takie dane, jak informacje z ewidencji gruntów i budynków, dane na temat zagospodarowania terenu, jego ukształtowania czy aktualnego uzbrojenia. Na mapie określona jest skala, w jakiej została wykonana. Widnieje również nazwa, godło, siatka oraz lokalizacja obszaru czy układ odniesienia (geodezyjny). W przypadku mapy geodezyjnej opracowanej do celów projektowych, dodatkowo muszą znajdować się kartograficzne odwzorowania poszczególnych oznaczeń czy skrótów występujących na mapie zasadniczej. Powinny również być zaznaczone granicy działki oraz wyrysowane otoczenie min. 30 m z każdej strony.

Ważne! Jeżeli mapa zasadnicza uzyskana z urzędu jest nieaktualna, nie może sama w sobie służyć do celów projektowych. Wówczas konieczne jest sporządzenie nowych pomiarów geodezyjnych przez geodetę z uprawnieniami, na podstawie wytycznych zawartych w Prawie Geodezyjnym i Kartograficznym (z 1989 roku) wraz z rozporządzeniami. W przypadku różnic między danymi zawartymi na mapie zasadniczej i wykonanymi pomiarami, geodeta nanosi na dokumencie aktualizacje. Później trafia on do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. 

Rodzaje map geodezyjnych: mapa zasadnicza, do celów projektowych, inwentaryzacyjna, multimedialna

Mapy geodezyjne dzielą się na 4 podstawowe rodzaje. Jest to mapa zasadnicza, mapa do celów projektowych (czyli inaczej - mapa sytuacyjno-wysokościowa), mapa inwentaryzacyjna oraz mapa multimedialna (online). Poniżej postaramy się pokrótce opisać poszczególne rodzaje.

Mapa zasadnicza

Mapa zasadnicza określa granice oraz media występujące na danym obszarze. Tego rodzaju mapy niestety są rzadko aktualizowane i najczęściej służą jedynie do celów poglądowych. Z tego względu do celów projektowych sporządza się odrębną mapę geodezyjną - ta natomiast bazuje na mapie zasadniczej. Uzupełnieniem mapy zasadniczej może być mapa katastralna, nazywana inaczej ewidencyjną. Ma ona postać mapy numerycznej. Zawiera numery działek, dane adresowe budynków czy klasę gruntów.

Mapa do celów projektowych

Najważniejsza dla Inwestora stojącego przed budową domu. Geodezyjna mapa do celów projektowych jest wykorzystywana do stworzenia projektu architektoniczno-budowlanego, jak i jako załącznik do dokumentacji składanej wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Jest również wymagana podczas projektowania przyłączy do naszego budynku. Mapę do celów projektowych opracowuje geodeta na podstawie pomiarów dokonywanych w terenie i przygotowuje ją w co najmniej trzech egzemplarzach.

Mapa inwentaryzacyjna

Mapę inwentaryzacyjną wykonuje się podczas budowy domu. Składa się z kilku wersji - osobnych dla budynku, instalacji grzewczej, gazowej, elektrycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej. Wszystkie z tych map są obowiązkowe przy staraniu się o pozwolenie na użytkowanie budynku.

Multimedialna mapa geodezyjna

Jest to mapa dostępna online na stronie rządowej https://www.geoportal.gov.pl/ . Serwis Geoportal powstał w oparciu o dane udostępniane przez urzędy (np. starostwa powiatowe czy gminy). Ma zastosowanie w przypadku braku innych map dla danego terenu. Strona jest ogólnodostępna dla wszystkich użytkowników. Możesz wyszukać działkę o konkretnym numerze i sprawdzić szczegóły dostarczane przez system w formie online. Uzyskane wyniki mogą być przydatne szczególnie podczas sprawdzania stanu prawnego nieruchomości - np. przed zakupem danej działki. Możesz wykorzystać je także do sprawdzenia istniejących wokół działki inwestycji czy innych obiektów budowlanych. 

Jakie informacje zawierają mapy geodezyjne?

Mapy geodezyjne, a właściwie mapa zasadnicza stanowiąca podstawę dla innych rodzajów map geodezyjnych, uwzględnia informacje dotyczące m.in. granic działki, ukształtowania, ewentualnej zabudowy czy dostępu do mediów. Mapa ma dość ogólny charakter, dlatego niekiedy powstaje konieczność wykorzystania mapy uzupełniającej, a dokładniej - ewidencyjnej - która coraz częściej dostępna jest online. Mapa tego rodzaju dostarczy nam dodatkowych, dokładniejszych danych o granicach nieruchomości, ale również klasie gruntu czy konkretnych adresów budynków. Jeśli z kolei chodzi o mapę geodezyjną wykorzystywaną do celów projektowych, która powstaje na podstawie mapy zasadniczej, powinna ona zawierać takie informacje, jak:

• jasno określone granice działki i jej otoczenia na min. 30 m z każdej strony,
• lokalizacja sąsiadujących budynków oraz rodzaj ich przeznaczenia,
• linie rozgraniczające poszczególne tereny o odmiennym przeznaczeniu,
• linie zabudowy,
• informacje na temat lokalizacji dróg i ulic,
• informacje o usytuowaniu zieleni (wraz z uwzględnieniem ewentualnych pomników przyrody),
• dane na temat innych obiektów istotnych w punktu prowadzenia budowy (np. elementy infrastruktury),
• dane inwestora, adres nieruchomości, określone granice aktualizowanego obszaru, dane geodety wraz z numerem uprawnień, oznaczenie kancelaryjne, skala, data opracowania mapy.

Szczegóły na temat trybu wykonywania mapy do celów projektowych oraz jej zakres regulowany jest w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 roku.

Jak wygląda mapa geodezyjna i jak odczytywać oznaczenia?

Mapa geodezyjna przedstawia nazwy, skróty i poszczególne oznaczenia, informacje dodatkowe (geodezyjny układ odniesienia czy lokalizację obszaru wg podziału administracyjnego), kartograficzną prezentację obiektów. Mapa geodezyjna posiada również skalę wykonania. Zwykle tego typu mapy wykonuje się w skali:

• 1:250 w przypadku terenów o dużym zagęszczeniu obiektów,
• 1:500 w przypadku obszarów mocno zurbanizowanych (lub 1:1000)
• 1:1000 w przypadku obszarów średnio zurbanizowanych (ewentualnie 1:2000)
• 1:5000 w przypadku terenów leśnych i rolnych.

Na mapie zasadniczej czy geodezyjnej do celów projektowych, spotyka się szereg oznaczeń. W jaki sposób je odczytywać? Najważniejsze z nich i najczęściej stosowane, przedstawiamy poniżej w tabeli:

Skrót	Rozwinięcie
proj.	budowla podziemna projektowana
bud.	budowla poziemna w budowie
t	budynek garażowy
g	budynek gospodarstwa rolnego
mj	budynek mieszkalny jednorodzinny
md	budynek mieszkalny dwumieszkaniowy
mt	budynek mieszkalny o trzech i więcej mieszkaniach
mz	budynek zbiorowego zamieszkania
b	budynek biurowy
p	budynek przemysłowy
x	budynek zabytkowy
a	budynek zakwaterowania turystycznego
i.b.	inna budowla
ch.	chodnik
dr.	droga bez nazwy
o.dz.	ogród działkowy
kl	osadnik kanalizacji lokalnej
c	przewód ciepłowniczy
e	przewód elektroenergetyczny
g	przewód gazowy
i	inny przewód
k	przewód kanalizacyjny
n	przewód naftowy
w	przewód wodociągowy
w.	woda płynąca, stojąca, w urządzeniu wodnym, rów przydrożny lub melioracyjny

 

Kompletny spis wszelkich oznaczeń stosowanych na mapach geodezyjnych znajduje się w Obwieszczeniu Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 13 października 2017 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne dostępnym na stronie: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170002101 

Kiedy mapa geodezyjna jest obowiązkowa?

W zależności od rodzaju mapy geodezyjnej, ma ona zastosowanie w różnych celach. Najczęściej jest ona niezbędna podczas procesu podziału nieruchomości, a także gdy staramy się o pozwolenie na użytkowanie domu. Oczywiście mapa geodezyjna jest obowiązkowa, jeśli chcemy zlecić stworzenie projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu zagospodarowania działki (to niezbędne dokumenty podczas budowy domu).

Czy do uzyskania warunków zabudowy potrzebna jest mapa geodezyjna?

Mapę geodezyjną potrzebuje zarówno architekt adaptujący, czyli przygotowujący projekt architektoniczno-budowlany domu i zagospodarowania działki, jak i urząd, gdy staramy się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Mapa geodezyjna dostarczana do urzędu w tym celu, zwykle ma postać kopię aktualnej mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000. Jeśli taka mapa nie istnieje, wystarczająca powinna być mapa ewidencyjna. Istotne jest, aby mapa obejmowała swoim zakresem teren, którego dotyczy nasz wniosek, a także obszar oddziaływania planowanej inwestycji. 

Jakie mapy geodezyjne są niezbędne do budowy domu zgodnie z prawem?

Starając się o pozwolenie na budowę domu, do wniosku musimy załączyć m.in. projekt zagospodarowania przestrzennego naszej działki - a ten jest wykonywany na mapie do celów projektowych. Mapa ta jest przygotowywana przez geodetę i musi posiadać regulowane prawem oznaczenia i pieczątki. 

Gdzie uzyskać mapy geodezyjne?

Mapę geodezyjną uzyskasz w wydziale Geodezji i Kartografii urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego. W niektórych miastach funkcjonują internetowe Systemy Informacji Przestrzennej - wówczas nie ma konieczności składania wniosku o udostępnienie materiałów z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Oczywiście podstawowa mapa geodezyjna (zasadnicza) nie może służyć celom projektowym - tego rodzaju mapę należy indywidualnie zlecić geodecie. Przydaje się ona jednak np. podczas wydania warunków zabudowy czy przy wycenie działki.

Jeśli chcesz uzyskać mapę geodezyjną do celów projektowych, zgłoś się do lokalnego geodety, który dokona odpowiednich pomiarów w terenie i sporządzi na indywidualne zamówienie mapę, którą można wykorzystać do projektowania domu. 

Ile kosztuje mapa geodezyjna?

Koszty map geodezyjnych nie są jednakowe - różnią się m.in. od rodzaju mapy, zawartych danych przestrzennych, czasu potrzebnego na opracowanie mapy, regionu kraju, ale przede wszystkim od oferty firmy geodezyjnej. Znaczenie ma ponadto wielkość inwestycji czy stopień skomplikowania. Szacunkowy koszt poszczególnych map geodezyjnych to:

• ok. 50 zł dla mapy zasadniczej,
• ok. 500-2000 zł dla mapy geodezyjnej do celów projektowych,
• ok. 1000-1500 zł dla mapy inwentaryzacyjnej (wymaganej do uzyskania pozwolenia na użytkowanie)

Jaki jest termin ważności opracowanej mapy geodezyjnej?

Mapy geodezyjne są aktualne przez okres 3 miesięcy od ich wydania lub do momentu, aż na danym terenie zostanie odnotowana zmiana. Niektóre rodzaje map nie mają natomiast przewidzianych sztywnych, czasowych ram. Rygorystycznie podchodzi się natomiast do map stworzonych w celach projektowych.

Jak długo trzeba czekać na mapę geodezyjną?

W zależności od rodzaju mapy geodezyjnej, czas oczekiwania na jej wydanie jest bardzo zróżnicowany. W przypadku mapy zasadniczej uzyskujemy ją praktycznie od ręki, podobnie jak mapę multimedialną. Z kolei na mapę ewidencyjną czeka się zwykle do 10 dni, na mapę inwentaryzacyjną - od 1 do 8 tygodni - a na mapę do celów projektowych - zwykle od 2 do 6 tygodni.