Stan surowy zamknięty a stan deweloperski - terminologia

Patrząc na stan surowy zamknięty i deweloperski pod kątem formalno-prawnym, nie ma wyraźnej definicji tych terminów. Żadne przepisy prawa czy normy techniczne nie regulują zakresu robót, których wykonanie ma doprowadzić budynek do jednego z tych stanów. W konsekwencji zakres prac może być płynny i interpretowany w różnoraki sposób. W interesie Inwestora leży wówczas doprecyzowanie tej kwestii z wykonawcą.

Stan surowy zamknięty - co obejmuje? Definicja

Mimo to, w Polsce funkcjonują powszechnie przyjęte pojęcia zarówno w obrocie prywatnym, jak i publicznym. Cytując np. za Wikipedią:

“Stan surowy zamknięty to budynek, który posiada już kompletną konstrukcję nośną, dach, stropy, okna oraz drzwi zewnętrzne. Pomieszczenia nie są jeszcze w żaden sposób wykończone. Budynek w stanie zamkniętym jest już dobrze zabezpieczony przed działaniem zewnętrznych czynników atmosferycznych”(1).

Stan surowy zamknięty jest zatem poprzedzony takimi etapami, jak stan zerowy oraz stan surowy otwarty. Wśród najczęściej realizowanych prac doprowadzających budynek do stanu surowego zamkniętego można wymienić:

• montaż stolarki otworowej,

• montaż pokrycia dachowego,

• budowa ścian działowych,

• montaż orynnowania.

Stan deweloperski - co obejmuje? Definicja

Jak wspomnieliśmy, stan deweloperski również nie został sprecyzowany w żadnym akcie prawnym. Zatem o tym, jak będzie on finalnie wyglądał, decyduje Inwestor i Wykonawca. Wówczas w umowie należy sprecyzować, jakie prace zostaną wykonane w ramach tego stanu. Powszechnie przyjęło się natomiast, że stan deweloperski definiuje budynek z otynkowanymi ścianami i wszystkimi instalacjami (instalacja grzewcza, elektryczna i wod-kan). Dom jest ponadto wyposażony w stolarkę otworową oraz parapety wewnętrzne i zewnętrzne, a na podłodze jest gotowa wylewka. W stanie deweloperskim często spotkamy się również z wykonanym ociepleniem dachu, elewacji oraz poddasza. Jeśli budynek jest piętrowy, będą w nim również zamontowane schody. 

Jakie są najważniejsze różnice między stanem surowym zamkniętym domu a deweloperskim?

W stanie surowym zamkniętym budynek jest co prawda zabezpieczony przed czynnikami atmosferycznymi, natomiast spośród instalacji obecna jest zwykle jedynie instalacja wodno-kanalizacyjna. W stanie deweloperskim natomiast, wykonane są już wszystkie instalacje, ściany są gotowe do położenia gładzi lub nawet malowania, a posadzki - do wykończenia. 

Zarówno do budynku w stanie surowym zamkniętym jak i deweloperskim nie można się wprowadzić, natomiast zakres prac potrzebnych do realizacji, aby móc zamieszkać w takim domu, jest zdecydowanie węższy w przypadku stanu deweloperskiego. Oznacza to tym samym, że cena doprowadzenia budynku do stanu pod klucz będzie dużo niższa w przypadku, gdy dom jest w stanie deweloperskim, niż jeśli jego stan jest dopiero na etapie surowym zamkniętym. Ma to swoje zalety, jak i wady. Budynek w stanie surowym zamkniętym daje bowiem większą swobodę, jeśli chodzi o dostosowanie domu i wnętrz do potrzeb Inwestora. Pozwala również poczynić większe oszczędności, o ile jesteśmy w stanie samodzielnie wykonać niektóre z prac koniecznych do wykończenia budynku pod klucz. Wymaga to jednak dużo większego zaangażowania, czasu i wiedzy.

Budowa domu w stanie surowym zamkniętym a deweloperskim - porównanie (zestawienie różnic)

Poniżej przedstawiamy najczęściej spotykane różnice między stanem surowym zamkniętym a deweloperskim. Należy jednak pamiętać, że definicje obu stanów nie zostały sprecyzowane pod kątem formalno-prawnym (2), dlatego nie powinno się traktować poniższych danych jako wyznacznik. Szczegóły na temat stanu wykończenia i zakresu prac wykonanych w jego ramach należy ustalać z wykonawcą za pomocą stosownej umowy.

Etapy wykończenia nieruchomości od stanu surowego zamkniętego do deweloperskiego (harmonogram)

Od stanu surowego zamkniętego do deweloperskiego czeka nas szeroki zakres prac. Konieczne jest zlecenie wykonania instalacji (w ścianach, podłogach, stropach). Na tym etapie montuje się też liczniki, skrzynkę rozdzielczą oraz pozostałe składowe infrastruktury technicznej. Należy również wykonać tynkowanie ścian i sufitów oraz wylewki podłogowe. Niezbędne jest ponadto ocieplenie budynku oraz wykończenie elewacji. Ale to nie wszystko. Do uzyskania stanu “pod klucz” powinno się również zamontować parapety oraz schody i balustrady, jeśli występują w projekcie. 

Bibliografia

1. Wikipedia: https://pl.wikipedia.org/wiki/Stan_surowy

2. Dr Bartłomiej Gliniecki Kancelaria Prawna: https://www.umowadeweloperska.pl/strefa-wiedzy/stan-deweloperski-jaki-standard/