Budowa domu może wydawać się dość skomplikowanym przedsięwzięciem, zwłaszcza jeżeli to pierwsza, a niekiedy jedyna taka inwestycja w naszym życiu. Dlatego przed rozpoczęciem budowy warto zdobyć przynajmniej podstawową wiedzę na temat poszczególnych etapów budowy i dobrze zaplanować cały proces. Dzięki temu prace będą przebiegały sprawniej, ryzyko popełnienia błędów wykonawczych zostanie zminimalizowane, a inwestor będzie spał spokojniej, bez koszmarów o zawalonej ścianie czy przeciekającym dachu.

Działka budowlana i MPZP

Czasy, w których można było wybudować chatkę na leśnej polanie czy po prostu „zająć” wybrany skrawek ziemi bez pytania kogokolwiek o zgodę, dawno już minęły i nie zanosi się na to, by prędko wróciły. Realizację marzenia o własnym domu musimy więc zacząć od zakupu działki budowlanej. Już na etapie zakupu warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym znajdziemy m.in. informacje dotyczące planowanych inwestycji publicznych w danej okolicy. Dlaczego jest to tak istotne? Zaznajomienie się z MPZP może pomóc nam uniknąć przykrych niespodzianek w niedalekiej przyszłości, kiedy to okaże się, że w pobliżu naszego nowego domu powstaje wielka fabryka, hałaśliwa autostrada albo ferma drobiu. Oprócz tego plan zagospodarowania przestrzennego często określa warunki zabudowy, więc może mieć wpływ na wybrany przez nas projekt domu i zastosowane rozwiązania architektoniczne.

Jeżeli natomiast odziedziczyliśmy (np. po rodzicach czy dziadkach) ziemię, która dotychczas była niezabudowana, warto upewnić się, czy jest to działka budowlana. Jeżeli mamy bowiem do czynienia z działką rolną, czeka nas jeszcze procedura odrolnienia – i tu mogą pojawić się schody. Jeżeli bowiem gleba na danej działce jest żyzna (ma wysoką klasę bonitacyjną), odrolnienie może być nieco utrudnione i wiązać się z wyższymi kosztami.

Formalności, czyli nie taki diabeł straszny

Następnym krokiem na drodze do własnych czterech kątów jest załatwienie niezbędnych formalności. Kluczową kwestią jest uzyskanie pozwolenia na budowę, choć nie zawsze jest ono konieczne. Jeżeli zamierzamy wybudować dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice danej działki budowlanej, wówczas wystarczy zgłoszenie budowy. Nie oznacza to jednak, że jesteśmy automatycznie zwolnieni z całej „papierologii” – zgłoszenie również wymaga skompletowania niezbędnej dokumentacji i złożenia jej w urzędzie miasta lub w starostwie powiatowym. Odpowiedni wniosek możemy pobrać z internetu, najlepiej z oficjalnej strony urzędu. W zgłoszeniu musimy podać informacje dotyczące zakresu, rodzaju i metod przeprowadzenia planowanych prac budowlanych oraz terminu rozpoczęcia budowy. Do wniosku nie musimy załączać całego projektu budowy, ale wymagany jest projekt zagospodarowania działki w sytuacji, gdy zamierzamy wybudować przyłącza (kanalizacyjne, wodociągowe elektroenergetyczne). Załącznikiem do zgłoszenia budowy powinno być również oświadczenie o prawie własności działki (prawo do dysponowania działką na cele budowlane). Po otrzymaniu zgłoszenia budowy urząd nie wydaje decyzji, ma jednak 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu, jeżeli np. okazałoby się, że planowana budowa może naruszać przepisy. Jeżeli po upływie tego okresu nie otrzymamy żadnej informacji zwrotnej z urzędu – jest to równoznaczne ze zgodą na budowę.

Drugim ważnym aspektem formalnym podczas budowy domu są promesy przyłączeniowe. Oznacza to, że musimy złożyć wnioski do firm zajmujących się dostawą energii elektrycznej i innych mediów (wodociągi, kanalizacja, gaz) oraz uzyskać od nich zobowiązania dotyczące podłączenia naszej działki do sieci.

Przed rozpoczęciem prac budowlanych konieczne jest też pozyskanie i zarejestrowanie dziennika budowy. Prowadzenie go należy do obowiązków kierownika budowy.

Początek – etap zerowy budowy domu

Wszystkie formalności załatwione: możemy więc zacząć przygotowywać działkę pod prace budowlane. Teren musi być ogrodzony i wyrównany, a dokładna lokalizacja domu (i ewentualnie innych obiektów, jak np. garaż wolnostojący) musi zostać wytyczona przez geodetę. Obok działki, w widocznym miejscu należy również umieścić tablicę informacyjną, na której znajdą się informacje dotyczące m.in. adresu, rodzaju prac budowlanych oraz numeru zgłoszenia budowlanego, a także dane inspektora nadzoru budowlanego, wykonawcy, kierownika budowy oraz inwestora. Gotową tablicę do uzupełnienia można kupić w marketach budowlanych lub w sklepach internetowych.

Kolejną czynnością na etapie zerowym jest wykonanie i izolacja fundamentów, a także niektórych elementów instalacji wodno-kanalizacyjnej. Następnie możemy przejść do prac, których celem jest doprowadzenie budowy domu do stanu surowego.

Stan surowy otwarty i zamknięty domu

Prace mające na celu osiągnięcie stanu surowego wykonuje się zazwyczaj wiosną i latem – to bez wątpienia pory roku, które najbardziej sprzyjają budowie domu. Na etapie stanu surowego otwartego wykonuje się ściany zewnętrzne i wewnętrzne, stropy, komin, więźbę dachową i pokrycie dachu oraz wewnętrzne schody (jeżeli projekt przewiduje schody betonowe / żelbetowe wewnątrz domu).

Od stanu surowego zamkniętego dzieli nas jeszcze tylko kilka kroków. Ten etap obejmuje wstawienie drzwi zewnętrznych i okien. Następnie wykonuje się wszystkie niezbędne instalacje – przede wszystkim elektryczną i gazową. Trzeba jednak pamiętać, że wstępne prace nad instalacją elektryczną należy przeprowadzić jeszcze przed rozpoczęciem budowy: konieczne jest uziemienie domu oraz ustalenie lokalizacji rozdzielnicy i kabla wewnętrznej linii zasilającej (WLZ).

Izolacja cieplna w domu

Niezwykle istotnym elementem budowy domu jest izolacja termiczna. Warto postawić na najwyższej jakości materiały i rzetelne wykonanie, ponieważ dzięki temu unikniemy wysokich kosztów eksploatacji domu i będziemy czuć się w nim bardziej komfortowo. Do najbardziej popularnych materiałów termoizolacyjnych od lat należy wełna mineralna i styropian. Wybierając rodzaj izolacji, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę jego właściwości i dopasowanie do zastosowanej technologii budowlanej. Izolacja cieplna powinna nie tylko chronić wnętrze domu przed zimnem, ale również zapewniać odpowiedni poziom wilgotności powietrza i paroprzepuszczalność, ponieważ to zabezpieczy nas przed ryzykiem powstawania grzybów i pleśni na ścianach.

Prace wykończeniowe podczas budowy domu

Ostatnim etapem budowy domu są prace wykonywane już w jego wnętrzu. Należy do nich instalacja ogrzewania (piec i grzejniki) oraz biały montaż (wanna, umywalka i inne sprzęty sanitarne), a także wszelkie prace wykończeniowe: tynkowanie i malowanie ścian, układanie podłóg, montowanie oświetlenia itp. Kiedy mamy to już za sobą, nie pozostaje nic innego, jak tylko wstawienie mebli i dodatków. Zanim jednak wprowadzimy się do nowego domu, musimy załatwić jeszcze końcowe formalności.

Odbiór budowlany - finalizacja procesu

Gdy wszystkie prace są już definitywnie zakończone, a teren wokół domu uprzątnięty, możemy przystąpić do oficjalnej, formalnej finalizacji budowy. Kierownik budowy zamieszcza wówczas wpis zamykający w dzienniku budowy i podpisuje oświadczenie, że dom został wybudowany zgodnie z projektem. Oprócz tego czeka nas jeszcze jedno spotkanie z geodetą, który musi dokonać inwentaryzacji. Ważnym aspektem jest też sprawdzenie i odbiór wszystkich instalacji, poświadczony protokołem.

Po skompletowaniu całej końcowej dokumentacji udajemy się do inspektoratu nadzoru budowlanego, aby złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy, do którego załączamy dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika, świadectwo charakterystyki energetycznej oraz protokoły odbioru przyłączy i instalacji, wyniki powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej oraz kopię projektu budowlanego. Jeżeli dom był budowany w oparciu o pozwolenie na budowę, załączamy także kopię pozwolenia. Oczekiwanie na decyzję inspektoratu wynosi 21 dni – jeśli w tym czasie nie zgłosi on żadnych zastrzeżeń, zostaje już tylko ostatnia prosta, czyli nadanie budynkowi numeru porządkowego przez urząd miasta lub gminy. Kiedy tabliczka z numerem zawiśnie na ścianie domu lub na ogrodzeniu, możemy wreszcie organizować przeprowadzkę i planować parapetówkę.