Porządna ekipa budowlana to więcej niż połowa sukcesu w trakcie budowy domu. Zatrudniając sprawdzonych i rzetelnych fachowców, odejmujemy sobie stresu, który nieuchronnie pojawia się przy tak dużym i kosztownym przedsięwzięciu, a także możemy być pewni, że prace będą przebiegały zgodnie z harmonogramem. Poza tym uczciwi i doświadczeni budowlańcy nie popełnią błędów wykonawczych, które obniżają komfort użytkowania domu, a w niektórych przypadkach mogą nawet stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa domowników. 

Poszukiwania ekipy budowlanej – zacznij jak najwcześniej

Dobrzy fachowcy najczęściej mają zarezerwowane terminy ze sporym wyprzedzeniem – dlatego z szukaniem wykonawcy nie należy zwlekać do ostatniej chwili. Możemy zacząć rozglądać się za potencjalnym wykonawcą już w momencie zakupu działki budowlanej. Najwygodniejszą opcją są oczywiście poszukiwania w internecie – możemy w ten sposób dość szybko wytypować co najmniej kilka lub kilkanaście ekip działających w najbliższej okolicy. Poszukiwania online mają również tę zaletę, że od razu możemy zapoznać się z opiniami innych klientów. Tu jednak trzeba zachować pewną dozę ostrożności, ponieważ niektóre komentarze i wpisy mogą być pisane na zamówienie – takie formy nieuczciwego marketingu są niekiedy stosowane w celu zwiększenia popularności danej firmy i szybszego zbudowania pozycji na rynku. Natomiast negatywne opinie bywają czasem wynikiem niesnasek pomiędzy inwestorem a wykonawcą i niekoniecznie muszą wynikać ze złej jakości pracy ekipy budowlanej. Niemniej jednak warto przejrzeć oceny użytkowników, aby mieć przynajmniej wstępny ogląd sytuacji na rynku budowlanym. Spośród znalezionych ekip najlepiej wybrać kilka lub kilkanaście takich, które prezentują się najkorzystniej, a następnie nawiązać kontakt z ich przedstawicielami.

Zanim zaczniemy umawiać się na wstępne spotkania z potencjalnymi wykonawcami, warto dokładnie sprawdzić dane każdej z ekip, takie jak NIP, REGON czy adres – dzięki temu upewnimy się, że firma posiada zarejestrowaną działalność. Wprawdzie niekiedy współpraca z tzw. „złotą rączką” daje doskonałe efekty i przebiega wyjątkowo sprawnie, jednak przy tak kosztownej i długotrwałej inwestycji, jak budowa domu, bezpieczniejsze będzie zatrudnienie legalnie działającej firmy, z którą możemy podpisać umowę i skutecznie egzekwować jej zapisy.

Ekipa budowlana z polecenia – czy to dobry pomysł?

Planując budowę domu, warto przeprowadzić wywiad środowiskowy wśród rodziny, przyjaciół czy znajomych z pracy. W pierwszej kolejności wypytujemy oczywiście tych, którzy niedawno wybudowali dom lub właśnie kończą budowę, a zatem są na bieżąco.

Rezultaty pracy polecanej ekipy budowlanej trzeba zawsze zobaczyć osobiście. Możemy po prostu uważniej obejrzeć dom przy okazji odwiedzin u znajomego czy kuzynki. Jeżeli roboty jeszcze trwają, warto wybrać się na plac budowy i porozmawiać z wykonawcą – możemy wówczas nie tylko wyrobić sobie pierwsze wrażenie, ale również dowiedzieć się, czy dana ekipa ma już zarezerwowany termin kolejnego zlecenia, kiedy ewentualnie mogłaby rozpocząć prace na naszej budowie i gdzie możemy zobaczyć inne realizacje.

Pierwsze spotkanie z kierownikiem ekipy budowlanej – na co zwrócić uwagę?

Przed pierwszym oficjalnym spotkanie z kierownikiem ekipy budowlanej dobrze jest przygotować sobie listę pytań i zagadnień, dzięki którym uzyskamy jak najpełniejszy obraz potencjalnego wykonawcy. Do tematów, które powinny być omówione podczas wstępnego spotkania z wykonawcą, należą m.in.:

• referencje – przydadzą się zwłaszcza w sytuacji, gdy np. znaleźliśmy daną ekipę w internecie i nie mamy żadnych stuprocentowo wiarygodnych opinii na jej temat;
• projekt budowlany – podczas wstępnej rozmowy potencjalny wykonawca powinien zapoznać się z projektem domu, aby móc następnie przygotować wycenę i ustalić terminy;
• termin rozpoczęcia i ukończenia budowy – doświadczony fachowiec potrafi oszacować, ile czasu potrzeba na rzetelne wykonanie zaplanowanych prac;
• technologia budowy – jeżeli dom ma być wybudowany w niezbyt często spotykanym w danym regionie stylu (np. dom z bali czy dom energooszczędny), należy upewnić się, że wykonawca dysponuje wykwalifikowanymi pracownikami, którzy dobrze znają tę technologię budowy;
• sprzęt – musimy również ustalić, jakim sprzętem dysponuje ekipa budowlana, a jakie elementy wyposażenia będziemy musieli zapewnić osobiście;
• kosztorys – należy poprosić wykonawcę o przygotowanie pełnej oferty cenowej z wyszczególnieniem kosztów materiałów i robocizny.

Kosztorys i negocjacje cenowe

Mimo że budowa domu jest kosztownym przedsięwzięciem, to nie należy zanadto oszczędzać na ekipie budowlanej – najniższa cena nie powinna być głównym wyznacznikiem przy podejmowaniu decyzji o wyborze danego wykonawcy. Takie oszczędzanie może paradoksalnie przyczynić się do znacznego zwiększenia kosztów budowy, jeśli np. okaże się, że niewygórowane koszty wiążą się z brakiem kompetencji pracowników, a co za tym idzie – z licznymi błędami wykonawczymi. Z drugiej strony, nie dajmy się naciągnąć na zawyżoną cenę, nieadekwatną do ilości pracy i stopnia skomplikowania projektu. Trzeba przy tym pamiętać, że ani podejrzanie atrakcyjna, ani zbyt kosztowna oferta nie powinna być automatycznie odrzucona. Warto uważniej zapoznać się z poszczególnymi elementami wyceny, zakresem i harmonogramem prac, ponieważ możemy znaleźć tam odpowiedzi na pytanie „dlaczego tak tanio / drogo?”.

Najlepiej będzie, jeżeli wcześniej zorientujemy się w średnich stawkach obowiązujących aktualnie na rynku budowlanym. Jeżeli mamy taką możliwość, doskonałym rozwiązaniem będzie sporządzenie własnego kosztorysu i przedmiaru robót, który będzie stanowił punkt odniesienia podczas analizy i porównywania ofert poszczególnych wykonawców.

Istotnym etapem wyboru ekipy budowlanej są także negocjacje cenowe – warto je podjąć niezależnie od kwoty podanej w kosztorysie. Kiedy bowiem wstępna wycena jest niespotykanie korzystna, a wykonawca jest skłonny jeszcze ją obniżyć, wówczas prawdopodobnie coś jest nie tak – mogą to być niedostateczne kwalifikacje ekipy czy też bardzo niska pozycja wykonawcy na rynku wynikająca z nierzetelnej realizacji dotychczasowych inwestycji. Z kolei zawyżona kwota może wynikać z tego, że dana ekipa wcześniej pracowała dla bardzo zamożnych inwestorów, którzy nie mieli wielkich oporów przed zapłaceniem wyższej ceny. W takim wypadku możemy negocjować zarówno koszty robocizny, jak i wykonanie dodatkowych prac w ramach tej samej kwoty. 

Uwaga: Pamiętajmy, że każdy przedsiębiorca zazwyczaj podaje nieco wyższą kwotę niż ta, którą ostatecznie chciałby uzyskać – zawsze jest zatem mniejsze lub większe pole do negocjacji.

Umowa z wykonawcą – jak powinna wyglądać?

Po wyborze ekipy budowlanej i przed rozpoczęciem robót należy podpisać umowę z wykonawcą. Umowa powinna być wystarczająco szczegółowa, aby w razie nieporozumień mogła stanowić podstawę do ich rozstrzygnięcia – musimy zawrzeć w niej wszystkie istotne ustalenia. Wykonawca powinien potwierdzić, że prace budowlane będą realizowane zgodnie z projektem i zasadami wybranej technologii. Poza tym w umowie powinny znaleźć się terminy rozpoczęcia i zakończenia prac, najlepiej z podziałem na etapy. Warto również jasno określić sposób wypłacania wynagrodzenia:

• czy ekipa będzie otrzymywała kolejne transze po zakończeniu każdego etapu;
• ile dni mamy na odbiór każdego etapu i ewentualne zgłoszenie poprawek;
• czy inwestor będzie wypłacał zaliczki wykonawcy i jeśli tak – to na jakich zasadach.

Opcjonalnie możemy zamieścić także zapisy dotyczące:

• kar umownych w przypadku niewykonania prac w terminie;
• popełnienia rażących błędów;
• zerwania umowy przed zakończeniem robót.

Jeśli to wykonawca będzie odpowiadał za zakup materiałów budowlanych, w umowie powinny znaleźć się także informacje o średnich cenach produktów.

W przypadku, gdy budowa jest już na pewnym etapie zaawansowania, np. w stanie surowym otwartym, wykonawca powinien również potwierdzić na piśmie, że zapoznał się z jej stanem faktycznym.

Cennik budowlany 2023 – koszt robocizny

Warto podkreślić, że wycena prac budowlanych i remontowych zależy od wielu czynników, między innymi od lokalizacji (przyjmuje się, że ceny usług w dużych miastach są wyższe niż na wsi), pory roku (wiosną oraz latem usługi budowlane są droższe z uwagi na wyższy popyt), zakresu i skomplikowania prac itp. 

Cennik wykonania fundamentów:

• fundamenty palowe – od 100 do 250 zł za m²,
• fundamenty (płyta fundamentowa) – od 350 do 500 zł za m²,
• fundamenty (ława fundamentowa) – od 250 do 300 zł za m².

Cennik prac konstrukcyjnych:

• wykonanie ścian nośnych – od 70 do 100 zł za m²,
• murowanie ścian działowych – od 50 do 80 zł za m²,
• murowanie ścian fundamentowych z bloczków betonowych – od 100 do 150 zł za m²,
• murowanie ścian nośnych z bloczków betonu komórkowego/pustaków ceramicznych – od 70 do 150 zł za m²,
• murowanie ścian z cegły klinkierowej – od 120 do 150 zł za m²,
• wykonanie stropu Teriva – od 90 do 110 zł za m²,
• wykonanie stropu gęstożebrowego (z nadbetonem i deskowaniem) – od 200 do 300 zł  za m²,
• montaż konstrukcji płatwiowo-kleszczowej dachu – od 50 do 100 zł za m²,
• montaż dachówki ceramicznej – od 100 do 130 zł za m²,
• montaż dachówki bitumicznej – od 70 do 100 zł  za m²,
• montaż blachodachówki – od 70 do 110 zł za m²,
• ułożenie poszycia – od 30-40 zł za m².

Cennik ocieplania elewacji:

• wykonanie ocieplenia elewacji styropianem – od 65 do 85 zł za m²,
• wykonanie ocieplenia elewacji wełną mineralną – od 90 do 120 zł za m².

Cennik montaż drzwi i okien:

• montaż okien PCV – od 80 do 150 za m²,
• montaż okien drewnianych – od 110 do 150 zł za m²,
• montaż parapetów wewnętrznych – od 55 d0 70 zł za m²,
• montaż parapetów zewnętrznych – od 60 do 95 zł za m²,
• montaż drzwi wewnętrznych z ościeżnicą – od 250 do 350 zł,
• montaż drzwi wewnętrznych dwuskrzydłowych z ościeżnicą – od 450 do 500 zł,
• montaż drzwi zewnętrznych z ościeżnicą – od 550 do 700 zł,
• montaż drzwi zewnętrznych dwuskrzydłowych z ościeżnicą – od 750 do 900 zł,
• montaż doświetla – od 150 do 200 zł.

Cennik usług remontowych oraz prac wykończeniowych:

• wykonanie wylewki samopoziomującej – od 35 do 50 zł za m²,
• układanie desek podłogowych – od 350 do 400 zł za m²,
• układanie parkietu – od 250 do 300 zł za m²,
• układanie płytek ceramicznych – od 70 do 180 zł za m²,
• układanie mozaiki z glazury – od 200 do 250 zł za m²,
• układanie gresu – od 150 do 220 zł za m²,
• gruntowanie ścian oraz sufitów – od 5 do 8 zł za m²,
• wykonanie tynków bez gładzi – od 40 do 55 zł za m²,
• ułożenie gładzi gipsowej ze szlifowaniem – od 40 do 60 zł za m²,
• malowanie ścian oraz sufitów farbą akrylową – od 15 do 25 zł za m²,
• malowanie ścian oraz sufitów farbą lateksową – od 20 do 30 zł za m²,
• malowanie ścian oraz sufitów farbą strukturalną – od 25 do 35 zł za m²,
• malowanie ścian oraz sufitów farbą dekoracyjną – od 30 do 60 zł za m²,
• malowanie rur – od 18 do 25 zł za za m²,
• wykonanie sufitu podwieszanego z płyt gipsowo-kartonowych – od 125 do 200 zł,
• wykończenie ścian tapetą – od 10 do 20 zł za m²,
• wykończenie ścian kamieniem naturalnym – 200 do 400 zł za m²,
• wykończenie ścian płytami gipsowymi – od 55 do 70 zł za m².

Cennik budowlany instalacji elektrycznej (za jeden punkt):

• wykonanie punktu elektrycznego z materiałem – od 90 do 100 zł,
• montaż gniazdka – od 40 do 60 zł,
• montaż wyłącznika – od 40 do 60 zł,
• montaż lampy, montaż żyrandola, montaż kinkietów – od 100 do 150 zł,
• podłączenie grzejnika – od 100 do 150 zł,
• montaż domofonu (analogowego) – od 550 do 700 zł,
• montaż wideodomofonu – od 900 do 1000 zł.

Cennik instalacji hydraulicznych:

• wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej z rur plastikowych (jeden punkt) – od 200 do 250 zł,
• wykonanie podejścia z materiałem – od 300 do 400 zł,
• wykonanie stelaża podtynkowego – od 200 do 250 zł,
• montaż umywalki – od 100 do 200 zł,
• montaż baterii – od 100 do 250 zł,
• montaż odpływu liniowego – od 200 do 450 zł,
• montaż WC – od 100 do 200 zł.
• montaż WC podwieszanego wraz ze stelażem – od 250 do 300 zł,
• montaż bidetu – od 100 do 200 zł,
• montaż kabiny prysznicowej – cena od 350 do 450 zł,
• montaż wanny – od 250 do 400 zł.

UWAGA! Podane kwoty są cenami przybliżonymi pochodzącymi z ogólnodostępnych w Internecie zestawień kosztów, dlatego też mogą odbiegać od aktualnych cen oraz nie stanowią oferty handlowej.