Wybór odpowiedniego projektu domu, starannie opracowany kosztorys, a także dobrze wykonany harmonogram to klucz do sukcesu podczas budowy domu. Dzięki opieraniu procesu budowy na tych trzech składowych, całość nie sprawi nam niespodzianek finansowych, a roboty przebiegną sprawnie i stosunkowo szybko. No właśnie – co oznacza „sprawna” i szybka budowa? W niniejszym artykule pokażemy na konkretach, ile może trwać budowa z dobrym planem i harmonogramem prac.

Ile trwa budowa domu?

Jak pokazują statystyki, średni czas budowy domu w Polsce to – uwaga – nie 2 lata, jak czytamy niemal we wszystkich poradnikach, ale aż w 4 lata! Tak długie tempo budowy wynika prawdopodobnie z tego, że wiele osób buduje dom systemem gospodarczym, bez generalnego wykonawcy – dzięki temu można poczynić spore oszczędności finansowe, jeśli dobrze przygotowaliśmy się do takiej budowy.

Co ważne, czas budowy zależy też o wybranej technologii – np. budowa domu modułowego znacznie skraca czas budowy – do zaledwie kilku miesięcy (podobnie jak budowa domu szkieletowego). Na czas budowy ma też wpływ źródło finansowania (czy budujemy z kredytem, czy całość z własnych pieniędzy).

Czas budowy domu a wygaśnięcie pozwolenia

A czy przepisy prawa budowlanego nakładają jakiś termin graniczny zakończenia budowy domu? Na szczęście nie ma takiego zapisu – możemy kończyć budowę w takim tempie, jakie nam odpowiada. Zarówno pozwolenie na budowę, jak i zgłoszenie są bezterminowe, ale pod warunkiem, że prace rozpoczęliśmy zanim upłynęły 3 lata od daty załatwienia tychże formalności. Dodatkowo, jeżeli budujemy na podstawie pozwolenia na budowę, przerwa w pracach budowlanych nie może trwać dłużej niż 3 lata. Budowa – w związku z powyższym – może trwać nawet 5 lat i więcej, o ile zachowaliśmy wszystkie terminy (nie było dłuższego przestoju niż 3 lata). Jeżeli jednak będziemy musieli zawiesić inwestycję na dłużej, niż 3 lata, musimy zadbać, aby na budowie wykonywać chociaż drobne prace i wpisywać je do dziennika budowy – tym sposobem unikniemy wygaśnięcia pozwolenia. A jeżeli pozwolenie wygaśnie, niestety musimy ponownie spełniać później wszystkie formalności, jeżeli będziemy chcieli wznowić budowę – czyli znowu staramy się o pozwolenie na budowę. Może nie byłoby to aż tak skomplikowane, gdyby nie fakt, że przepisy budowlane się zmieniają i za kilka lat zakupiony projekt budowlany może mieć niedostosowane parametry do aktualnych warunków technicznych.

>> Przeczytaj, jak uzyskać pozwolenie na budowę – krok po kroku >> kliknij TUTAJ.<<

Może się też okazać, że trzeba zlecić w ogóle opracowanie projektu od nowa, ponieważ np. w międzyczasie zostanie uchwalony plan miejscowy, który będzie zawierał niezgodne z projektem postanowienia i wymagania dla budynków (np. inny dach lub liczba kondygnacji). A dopóki budowa trwa, pozwolenie zachowuje swoją ważność – i nie musimy się martwić żadnymi zmianami, także uchwaleniem planu miejscowego – jeśli zachowaliśmy ciągłość pozwolenia na budowę, to ono stanowi najważniejszy dokument.

Plan budowy domu a źródło finansowania

Osoby posiadające środki na budowę domu, często rozkładają ją na kilka lat. Nie warto jednak rozpoczynać budowy, jeśli nie posiada się środków wystarczających do tego, aby doprowadzić dom do stanu co najmniej surowego zamkniętego w ciągu dwóch sezonów (czyli średnio połowa całkowitych kosztów budowy). Dlaczego nie polecamy wydłużania tego etapu? Po pierwsze, niejako zamrażamy wydane pieniądze, ale także – co ważniejsze – narażamy niektóre elementy domu na zniszczenie. Najważniejsze jest zamknięcie budynku, przekrycie go dachem, wstawienie okien i drzwi. Gdy to wykonamy, już na spokojnie można prowadzić pozostałe prace, czyli np. układanie instalacji, wykańczanie elewacji i wnętrz.

Inaczej wygląda sytuacja osób, które finansują budowę domu przez kredyt hipoteczny. Wówczas bank określa w umowie termin zakończenia budowy i zgłoszenia do użytkowania. Zwykle termin ten wynosi maksymalnie 2-3 lata od momentu wypłaty pierwszej transzy kredytu. Biorąc to pod uwagę, czas budowy domu w przypadku, gdy zaciągamy kredyt hipoteczny, trwa więc do 3 lat od wypłaty pierwszej transzy.

Jak uzyskać kredyt na budowę domu? Do wniosku o finansowanie należy dołączyć projekt budowlany (np. zakupiony w naszym sklepie z projektami domów Tooba.pl), uzyskane pozwolenie na budowę lub poświadczenie zgłoszenia, kosztorys inwestorski oraz harmonogram prac, który powinien być podpisany przez osobę z uprawnieniami budowlanymi (np. wykonawcę lub kierownika budowy). Na podstawie załączonych dokumentów, a także naszej historii kredytowej oraz zdolności – bank udzieli decyzji o przyznaniu kredytowania lub wyda decyzję odmowną. W jakich sytuacjach – oprócz braku zdolności kredytowej – bank może odmówić? Będzie tak np. wtedy, gdy koszty przez nas podane są niedoszacowane i bank stwierdzi, że nie jesteśmy w stanie zbudować domu do podanego stanu w takiej kwocie. Na jakiej podstawie bank dokonuje oceny? Brane są pod uwagę przede wszystkim średnie ceny materiałów budowlanych i robocizny, aktualne na dany kwartał.

Kosztorys niezbędny do uzyskania kredytu na budowę domu

Jak widać, kosztorys inwestorski jest niezbędny, aby w ogóle wnioskować o kredyt na budowę domu. Możemy go wykonać sami – sprawdź w jaki sposób w artykule: Kosztorys inwestorski – jak zrobić? Wzór, poradnik. A możemy skorzystać z usług profesjonalisty i zamówić szczegółowy kosztorys wszystkich prac i materiałów do naszego projektu. Taki kosztorys zwykle ma nawet kilkaset stron z samymi konkretnymi danymi, ponieważ uwzględnia wszystkie materiały (ich nazwy), a także wycenia każdy etap robót osobno. Taki kosztorys bank przyjmie bez zastrzeżeń – wykonywany samodzielnie, w domu, będzie z pewnością dokładnie weryfikowany.

>>Zamów kosztorys inwestorski TUTAJ – kliknij<<

Na podstawie kosztorysu inwestorskiego bank weryfikuje też wysokość wkładu własnego. Lepiej jest nieco zawyżyć kosztorys, ponieważ jeśli zabraknie nam środków na dokończenie budowy, trzeba występować o jego podwyższenie i znowu poddawać się ocenie przez bank. Jeśli jednak nieco zawyżymy koszty, niewykorzystana kwota będzie mogła być przeznaczona na urządzenie domu lub wcześniejszą spłatę długu. Bank może też zaoferować aneksowanie kredytu – pomniejszając na zakończenie budowy (lub przed wypłatą ostatniej transzy) wnioskowaną kwotę do rzeczywistej, poniesionej przez nas sumy.

Wypłaty transz kredytu i harmonogram budowy

Gdy bank zatwierdzi harmonogram, będzie on stanowił podstawę do ustalenia terminów wypłat oraz wysokości poszczególnych transz na poszczególne etapy budowy domu. Transze mogą być wypłacane jako zaliczki na opłacenie wykonawcy lub zakup materiałów, a dopiero później rozliczane przed wypłatą kolejnych transz (bank zweryfikuje zaawansowanie inwestycji). Zwykle cały kredyt wypłacany jest w nie więcej niż pięciu transzach. I tak kolejno przeznacza się je na finansowanie np.:

• stanu zerowego (do 8%),
• surowego zamkniętego (do 40%),
• instalacji (do 18%),
• wykończenia wewnątrz (do 22%),
• robót zewnętrznych (do 12%).

Jeśli nie uda Ci się dotrzymać terminu wykonania jakiegoś etapu z harmonogramu, nie będzie to problematyczna sytuacja, ponieważ bank wypłaci Ci po prostu następną transzę nieco później, jak zakończysz poprzedni etap. Ewentualnie jeśli zwłoka z Twojej strony jest bardzo rażąca, bank może wezwać Cię do podpisania aneksu do umowy kredytowej.

Wybór technologii a plan budowy domu

Każda technologia budowy domu rządzi się swoimi prawami. Obecnie mamy do wyboru wiele możliwości – możemy przyspieszyć budowę nawet do kilku miesięcy i to właśnie za sprawą nowoczesnych technologii. Poniżej opiszemy pokrótce dostępne opcje, analizując je pod kątem planu/harmonogramu budowy domu.

1. Dom murowany

Projekty domów murowanych cieszą się największą popularnością, mimo że ich wykonanie zabiera najwięcej czasu ze wszystkich dostępnych technologii. Na realizację przeznacza się – w dobrym tempie – średnio 2 pełne sezony. I tak kolejno dla przykładowego domu 150 m2 należy przewidzieć następujące terminy:

• 1 miesiąc – stan zero,
• 4 miesiące – stan surowy otwarty,
• 1 miesiąc – zamknięcie budynku,
• 4 miesiące – roboty wykończeniowe.

Niestety technologia murowana wymaga przeprowadzania przerw technologicznych, przez co wypisane 10 miesięcy wydłuża się o przerwy, których rozpiska nie obejmuje. Jeśli zależy nam na czasie, należy doprowadzić budynek do stanu surowego zamkniętego przed nadejściem zimy, a po założeniu tymczasowego ogrzewania, można wykonywać kolejne prace wewnątrz domu, a na wiosnę ocieplać budynek i wykańczać elewację. Przy takim scenariuszu budowa potrwa półtora roku (od wiosny do jesieni kolejnego roku). Kluczem do sukcesu jest jednak dobra organizacja robót lub powierzenie całości generalnemu wykonawcy (lub perfekcyjne zgranie kolejnych ekip przy systemie gospodarczym).

2. Dom modułowy – prefabrykowany

Domy prefabrykowane to coraz popularniejszy temat w Polsce. Tego typu budynki stawia się w jeden sezon. Złożenie konstrukcji budynku z wielkowymiarowych elementów trwa nie dłużej, niż wykonanie fundamentu pod dom. Technologia ta nie wymaga wykonywania przerw technologicznych, a dom modułowy można stawiać nawet w zimie (mowa tutaj zarówno o domach w konstrukcji prefabrykatów keramzytowych, jak i np. domach szkieletowych drewnianych). Z odpowiednim wyprzedzeniem trzeba jednak zarezerwować firmę, która produkuje tego typu elementy i która również wykonuję usługę montażu domu na placu budowy. Należy również kupić projekt domu. Jeśli chodzi o technologię, ją uwzględnia projekt, to można od razu wybrać dom w technologii prefabrykowanej, albo zakupić dowolny projekt domu w innej technologii (co daje nam o wiele większy wybór), a później dostosować go do technologii modułowej na etapie adaptacji. Dostosowanie do technologii firmy zajmujące się produkcją i montażem domów prefabrykowanych, często wykonują całkowicie za darmo lub za symboliczną opłatą, jeśli zlecimy im całość prac. A warto wiedzieć, że do technologii modułowej można dostosować niemal każdy projekt (z naszej bazy).

Kiedy rozpocząć budowę?

Bez względu na to, jaką technologię wybierzecie, warto rozpocząć budowę wraz z nadejściem wiosny, a do tego czasu załatwić wszystkie rzeczy, które są niezbędne do legalnej budowy, czyli:

• zakup projektu domu – np. na stronie Tooba.pl,
• formalności budowlane – o nich piszemy TUTAJ,
• umowa kredytowa,
• wybór wykonawców i ich umówienie (przynajmniej do pierwszych etapów).

Gdy tylko temperatura przestanie spadać poniżej 5 stopni Celsjusza, możemy rozpoczynać prace ziemne, przygotowujące teren pod budowę przyszłego domu.

Jak to wszystko zorganizować? Przykładowy harmonogram budowy na rok 2021/2022

Poniżej przedstawiamy przykładowy harmonogram budowy w założeniu, że rozpoczynają Państwo budowę domu (etap zero) od wiosny 2021. Poniższy plan można pobrać w wersji edytowalnej w formacie programu EXCEL.

Tabelka przedstawia jeden z możliwych scenariuszy prowadzenia budowy. Naszym zdaniem jest on dość łagodny finansowo oraz bezpieczny, ze względu na to, że czas realizacji poszczególnych robót nie jest krótki. Tak rozłożona budowa pozwala na dokładne przemyślenie każdego etapu, a także uwzględnia czas na naprawianie ewentualnych niepowodzeń. Według tabelki budowa zaczyna się wiosną 2021 (a prace przygotowawcze jesienią 2020), a kończy jesienią 2022 roku.