Kredyt na budowę domu - co jest wymagane do jego uzyskania? Jak nie dać się nabrać?

Gdy już postanowiłeś o budowie domu, czeka Cię ważna decyzja: w jaki sposób będziesz finansować inwestycję. Jeżeli zamierzasz zbudować dom ze środków z kredytu, ten artykuł jest dla Ciebie. Podpowiadamy – krok po kroku – jaki rodzaj kredytu najlepiej wziąć na budowę domu, na co uważać przeglądając oferty, a także jakie dokumenty są wymagane do uzyskania kredytu. Wyjaśniamy też, jak podwyższyć zdolność kredytową.

Kredyt hipoteczny czy kredyt na budowę domu? Różnice, wymagane dokumenty

Wiele osób początkowo nie wie, że kredyt na budowę domu to całkiem inny rodzaj finansowania od kredytu hipotecznego. O różnicach bardzo szybko przekonamy się, uzyskując oferty od banków, które przedstawią wymagania dla każdego z rodzajów.

1. Kredyt na budowę domu

W przypadku kredytu na budowę domu, wymogiem do jego uzyskania jest posiadanie działki budowlanej, która może zostać potraktowana przez bank jako wkład własny – a to zwiększy Twoje szanse na otrzymanie kredytu w satysfakcjonującej kwocie. Dla wielu osób posiadanie działki jest niestety pierwszą przeszkodą, często nie do pokonania. Kredyt na budowę domu będzie poza tym kosztować nas znacznie więcej wysiłku od kredytu hipotecznego. Często banki oczekują ponadto dostarczenia bardzo szerokiej dokumentacji, zanim w ogóle taki kredyt przyznają.

Drugą cechą charakterystyczną dla kredytu na budowę domu, jest sposób wypłacania środków – tutaj przebiega to w transzach, stopniowo. Kolejne transze są uruchamiane w sytuacji, gdy zostanie zakończony pewien ustalony etap prac. Bank przelewa pieniądze na podstawie harmonogramu budowy (postępy w pracach są kontrolowane przez inspektorów banku). Przykładowo, kredyt 300 tys. zł może być wypłacany w czterech transzach: I transza - 40 tys. zł, II transza - 90 tys. zł, III transza - 120 tys. zł, IV transza - 50 tys. zł. Ważne! Kredyt spłacamy już po wypłacie pierwszej transzy, jednak ratę stanowią tylko odsetki od wypłaconej kwoty. Pełną ratę zaczynamy spłacać po zakończeniu okresu karencji, czyli zwykle od momentu zakończenia budowy i rozliczenia kosztorysu z bankiem. To dla wielu osób ogromna zaleta.

Decydując się na kredyt na budowę domu, musimy być świadomi ryzyka, jakie niesie za sobą powstanie pewnych nieścisłości z naszej strony – np. gdy postęp prac będzie inny, niż zaplanowano lub gdy pieniące z kredytu przeznaczymy na inny cel, niż zakładany podczas zaciągania kredytu. W takich sytuacjach bank może wstrzymać wypłacanie kolejnych transz, a w skrajnych przypadkach – nawet zerwać umowę kredytową.

Dokumenty wymagane do uzyskania kredytu na budowę:

• wniosek o kredyt i załączniki,
• dowód tożsamości,
• zaświadczenie o wysokościach i źródłach dochodu,
• odpis z księgi wieczystej,
• akt notarialny o nabyciu i własności działki,
• warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli o nie występowaliśmy),
• pozwolenie na budowę,
• projekt budowlany,
• dziennik budowy,
• kosztorys z etapami budowy domu.

2. Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny to bardzo popularny rodzaj finansowania budowy domu. Pozwala uzyskać środki w szybkim czasie – i dzięki temu wydaje się być lepszym rozwiązaniem. Najważniejszą różnicą pomiędzy kredytem na budowę a kredytem hipotecznym, jest wymóg posiadania działki. W przypadku kredytu hipotecznego nie jest ona wymagana w momencie składania wniosku o finansowanie – nie musimy wcześniej nabywać gruntu.

Wiele osób przekonuje się do kredytu hipotecznego także dzięki temu, że we wnioskowanej kwocie możemy zawrzeć środki na wykończenie domu. Unikamy wówczas konieczności starania się o kolejny kredyt po zakończeniu budowy domu.

Banki oferują dwa rodzaje kredytów hipotecznych, a należą do nich: kredyt standardowy i preferencyjny. Kredyt standardowy jest odpowiedni właściwie dla każdego, kto dysponuje wymaganą zdolnością kredytową. Kredyt preferencyjny natomiast to rozwiązanie, które szczególnie wspiera określoną grupę docelową, promując aktualnie obowiązujący projekt technologiczny (takim projektem był np. program „Mieszkanie dla młodych”).

Dokumenty wymagane do uzyskania kredytu hipotecznego:

• wniosek o kredyt i załączniki,
• dowód tożsamości,
• dokument określający warunki transakcji,
• numer księgi wieczystej,
• umowa darowizny (opcjonalnie, tylko jeśli wystąpiła).

Jak nie dać się nabrać, biorąc kredyt na dom? Kruczki bankowe...

W pierwszej kolejności przyjrzyj się marży określonej w ofercie kredytowej. Marża jest składową oprocentowania i jest niezmienna przez cały okres kredytowania. Ponieważ odsetki stanowią największą część kosztów kredytu, to marża jest jego najważniejszym parametrem. A wysokość marży zależy od wkładu własnego – im jest wyższy, tym marża będzie niższa. Obecnie średnia marża wynosi ok. 2,05% dla kredytów z 25% wkładem własnym oraz ok. 2,4% dla kredytów z 10% wkładem własnym. Do marży bank dolicza stopę procentową WIBOR, która może się zmieniać w okresie kredytowania.

Jak widać, elementów kredytu jest sporo, dlatego nie warto brać pod uwagę samej marży czy oprocentowania, ale całkowity koszt kredytu, na który składa się poza odsetkami, także prowizja dla banku. I tutaj zaczynają się… kruczki. Banki często oferują np. niższą marżę kredytu, jeśli skorzystamy z dodatkowych produktów, takich jak ubezpieczenie.

Poza powyższymi wskazówkami, pomocna w wyborze kredytu będzie informacja o RRSO (Rzeczywistej Stopie Oprocentowania) – znajdziemy ja w formularzu informacyjnym oferty. RSSO uwzględnia odsetki oraz wszystkie inne koszty, a więc im RSSO jest niższe, tym kredyt jest tańszy.

Poniżej przygotowaliśmy słownik najważniejszych terminów, który przyda się podczas analizy ofert kredytowych.

Jak wybrać bank?

Poza analizą ofert pod kątem powyższych elementów, porównaj w różnych bankach także informacje, które wymieniamy poniżej – dotyczą zwłaszcza kredytów na budowę domu (nie hipotecznych). Sprawdź zatem:

• liczbę wypłacanych transza i ich rozłożenie (niektóre banki pozwalają rozliczać etapy budowy w ciągu 3 miesięcy, a inne umożliwiają np. rozłożenie jej na 3 lata);
• rozliczenie kosztów budowy – czy bank wysyła na plac budowy swojego inspektora (sprawdzamy więc, czy występują np. koszty inspekcji), czy wystarczy dostarczenie zdjęć i faktur w celu udokumentowania etapów budowy i kosztów;
• jak przebiega proces kredytowy i czy łatwość uzyskania kredytu nie niesie za sobą nieprzewidzianych kosztów (czasem lepiej spełnić więcej formalności, aby uzyskać lepszy kredyt, niż skorzystać z pożyczki przyznawanej od ręki).

Czy można wziąć kredyt bez wkładu własnego?

Nie tylko gotówka może być wkładem własnym. W przypadku budowy domu, bank może uznać wartość działki za wkład własny w inwestycję, jednak pod warunkiem, że nieruchomość ta nie jest już obciążona kredytem. Innym sposobem jest przedstawienie środków emerytalnych odkładanych w ramach IKE oraz IKZE jako wkładu własnego. Jednak niewiele banków akceptuje tego typu zabezpieczenie.

Niektóre instytucje finansowe są skłonne przyjąć jako wkład własny różnicę pomiędzy wyceną nieruchomości a ceną jej zakupu. Siłą rzeczy możliwość skorzystania z takiej opcji pojawia się przede wszystkim w przypadku mieszkań i domów z rynku wtórnego, jednak nie jest wykluczone, aby zabezpieczyć wkład własny w ten sposób w przypadku budowy domu. Najlepiej udać się do doradcy finansowego, aby sprawdził, czy w Twoim przypadku będzie taka możliwość.

Popularną opcją jest zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością (np. działką, domem, mieszkaniem). Na nieruchomości będącej dodatkowym zabezpieczeniem nie może być ustanowiona hipoteka na rzecz innego banku i nie może mieć ona również służebności osobistej. Co ważne, kredytodawca zaakceptuje także nieruchomość należącą do innej osoby, na przykład Twoich rodziców czy partnera. Właściciel będzie oczywiście musiał wyrazić na to zgodę. Czasami konieczne jest również przystąpienie takiej osoby do kredytu.

Jak podwyższyć zdolność kredytową?

Jeśli masz niskie dochody, poniższe porady pomogą Ci w zbudowaniu lepszej wiarygodności w oczach banku, dzięki czemu możesz uzyskać korzystniejszy kredyt.

• Zmniejszenie kosztów życia: obniżenie kosztów życia może przełożyć się na zwiększenie zdolności kredytowej. A wydatki comiesięczne łatwo możemy udokumentować na podstawie wyciągu z banku. Zanim więc zdecydujesz się na kredyt, warto przez okres np. 6 miesięcy ograniczać wydatki z budżetu domowego. Należy jednak dodać, że banki mają również własne tabele kosztów życia dla poszczególnych rejonów Polski. Chodzi więc o to, żeby ich niepotrzebnie nie zawyżać.
• Uregulowanie wszystkich zobowiązań: warto zlikwidować kartę kredytową i limit debetowy na koncie - to elementy, które obniżą Twoją zdolność kredytową. Przygotowując się do kredytu, postaraj się spłacić również wszystkie zobowiązania, jakie posiadasz - czyli np. inne pożyczki. Ponadto warto płacić rachunki na czas - za telefon czy internet - ponieważ to również wzmocni Twoją wiarygodność.
• Stałe i pewne źródło dochodu: najlepiej, abyś w obecnej pracy był zatrudniony na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Wówczas ryzyko utraty pracy jest niższe, niż w przypadku umowy okresowej, a co za tym idzie, bank lepiej postrzega Twoją zdolność do spłaty kredytu.
• Weź drobny kredyt - nawet, gdy go nie potrzebujesz: korzystanie z kredytów na zakup różnych rzeczy czy usług, również jest budowaniem obrazu rzetelnego kredytobiorcy. W tym przypadku warto np. kupić sprzęt AGD do domu w ratach 0% i niemal natychmiast je spłacić.