Kiedy zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę?

Zgłoszenie budowy domu jest nieco prostsze i krótsze od uzyskiwania pozwolenia na budowę. Rozpoczęcie prac może bowiem nastąpić po upływie 21 dni od daty zgłoszenia, pod warunkiem, że w tym czasie urząd nie wniesie sprzeciwu. Sprzeciw wiąże się z wydaniem stosownej decyzji, natomiast brak odpowiedzi urzędu w ciągu 21 dni oznacza, że wydał on milczącą zgodę na budowę.

Zgłoszenie budowy nie jest jednak możliwe we wszystkich przypadkach – jest dopuszczalne tylko wtedy,gdy poza inwestorem nie ma innych stron postępowania administracyjnego (czyli wtedy, gdy obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza teren inwestycji). Wówczas nie zawiadamia się właścicieli sąsiednich posesji o tym, że na działce obok ma być budowany dom – ponieważ budowa nie wpłynie na ich nieruchomości. Statystyczne zgłoszenie nie jest popularne wśród inwestorów. Według danych sprzed roku liczba zgłoszeń to zaledwie 3 % spośród wszystkich budowanych w tym czasie w Polsce domów jednorodzinnych (pozostałe 97% nowych domów realizowanych było wówczas na podstawie pozwolenia na budowę).

Co wybrać, pozwolenie czy zgłoszenie? Pozwolenie na budowę to procedura polecana przez większość architektów. Jest korzystniejsza od zgłoszenia budowy np. przy wprowadzaniu istotnych zmian - wystarczy wykonać projekt zamienny i uzyskać zamienne pozwolenie na budowę. W przypadku wprowadzania zmian w inwestycji realizowanej na podstawie zgłoszenia, niestety konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Co powinno znaleźć się we wniosku o pozwolenie na budowę?

Po zakupie działki i opracowaniu projektu budowlanego, możesz złożyć do urzędu wniosek o pozwolenie na budowę. Wniosek składa się na urzędowym formularzu. Podajemy w nim m.in. nasze dane, rodzaj planowanego budynku, adres inwestycji. Do wniosku dołączamy kilka dokumentów, które przedstawione zostały na poniższej infografice. Komplet dokumentów należy złożyć w starostwie powiatowym, odpowiednim dla lokalizacji, w której znajduje się działka.

Uwagi do powyższej listy:

• projekt budowlany powinien zawierać również wymagane uzgodnienia, pozwolenia oraz opinie;
• decyzję o warunkach zabudowy składa się tylko wtedy, gdy teren, na którym znajduje się działka, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• potwierdzenie opłaty skarbowej: opłata ta jest wymagana tylko wtedy, gdy część domu przeznaczona jest pod działalność gospodarczą (opłata wynosi wówczas 1 zł na każdy m2 powierzchni przeznaczonej pod działalność) lub wtedy, gdy formalności mają być załatwiane przez pełnomocnika (opłata wynosi wówczas 17 zł).

Złożony wniosek zostanie wpisany do rejestru wniosków o pozwolenie na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, prowadzonego na stronie internetowej: http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/

Co urzędnicy sprawdzają, zanim wydadzą pozwolenie na budowę domu?

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę urzędnicy sprawdzają, czy złożony projekt budowlany jest kompletny (czy zawiera wszystkie opinie, uzgodnienia itd.). Pod uwagę brane są również informacje dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz zaświadczenie o uprawnieniach architekta. Ponadto urząd sprawdza, czy projekt jest zgody z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Następnie weryfikowany jest projekt zagospodarowania działki – czy jest zgodny ze wszystkimi przepisami. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek nieprawidłowości lub braków w dokumentacji, urząd nakłada na inwestora obowiązek usunięcia błędów lub doręczenia brakujących dokumentów w określonym terminie. Jeśli w tym czasie nie uda się nam usunąć nieprawidłowości, otrzymamy decyzję o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli jednak spełnimy wszystkie wymagania, urząd nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jak długo trwa uzyskanie pozwolenia na budowę? Teoria i praktyka…

Urząd wg przepisów prawnych powinien wydać pozwolenie na budowę domu w przeciągu miesiąca od dnia złożenia wniosku. W sytuacjach wyjątkowych, termin może być wydłużony do 2 miesięcy. Urzędy dość często podają informację, że na wydanie pozwolenia mają 65 dni – po tym czasie naliczana jest im kara za opóźnienia w wysokości 500 zł za każdy dzień.

Po złożeniu przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę, urzędnik ustala w pierwszej kolejności strony postępowania administracyjnego, którymi są – oprócz głównego inwestora – pozostali właściciele, zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania budynku, a także użytkownicy wieczyści nieruchomości. Do wszystkich tych osób rozsyłane są zawiadomienia o wszczęciu postępowania. Strony mają prawo do zgłaszania uwag do zebranych materiałów, zanim zostanie wydane pozwolenie na budowę. Pozwolenie staje się ostateczne, gdy żadna ze stron nie złoży odwołania od decyzji w terminie 14 dni od momentu jej otrzymania. Jeśli nastąpi odwołanie jakiejkolwiek ze stron, sprawa trafia do organu drugiej instancji, który może wydać orzeczenie podtrzymujące decyzję – dopiero wtedy będzie możliwe rozpoczęcie prac.

Jak w praktyce wygląda proces uzyskania pozwolenia na budowę? Jak długo trzeba czekać? Nie ma co ukrywać, że rzadkością są sytuacje, gdy postępowanie przebiega szybko. Ma na to wpływa wiele czynników, jak np. to, że stronami postępowania są właściciele sąsiednich działek, którzy otrzymują informację o postępowaniu pocztą. A z efektywnością dostarczania poczty bywa różnie – często listonosz pozostawia awizo, a jeśli w ciągu tygodnia strona nie odbierze listu, pozostawiane jest kolejne awizo. W tym czasie urząd czeka na zwrot potwierdzenia odbioru z poczty, aby było możliwe rozpoczęcie odliczania 14-dniowego terminu na wniesienie uwag od stron postępowania. Dopiero po tym czasie występuje możliwość wydania pozwolenia na budowę, o ile nie zgłoszono błędów w projekcie. I w tym miejscu przechodzimy do kolejnego problemu. W przypadku nieprawidłowości w dokumentacji, otrzymamy od urzędu wezwanie do usunięcia błędów lub braków. Po otrzymaniu pisma musimy (lub projektant) w określonym terminie uzupełnić braki/naprawić błędy – a czas od momentu wysyłki pisma do momentu uzupełnienia, nie jest wliczany do przewidzianych terminów w przepisach.

Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie oznacza ponadto, że możemy od razu rozpocząć prace – musimy, jak wcześniej o tym wspomnieliśmy, odczekać min. 2 tygodnie, aby decyzja uzyskała status prawomocnej. Podsumowując, starając się o pozwolenie na budowę warto od samego początku założyć najgorszą opcję, czyli 65 dni, aby uniknąć rozczarowań.

Pozwolenie na budowę – jak długo jest ważne?

Pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli w tym czasie nie rozpoczniesz budowy lub wstrzymasz ją na dłużej niż 3 lata, uzyskane pozwolenie straci niestety ważność. Wówczas rozpoczęcie budowy lub wznowienie będzie możliwe dopiero po uzyskaniu nowego pozwolenia na budowę – inaczej budowa zostanie uznana za samowolę, co wiąże się z wysokimi karami ze strony urzędu.

Przeniesienie pozwolenia na budowę na inną osobę

Kupujesz dom w trakcie budowy lub odwrotnie – sprzedajesz w czasie trwania prac? Prawo budowlane dopuszcza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na inną osobę – oczywiście za zgodą osoby, której wydano taką decyzję. Organ, który wydał decyzję musi wówczas przenieść ją pod warunkiem, że nowy nabywca przyjmie wszystkie zawarte w decyzji postanowienia.

Warto wiedzieć! Zaniechanie przeniesienia pozwolenia na nowego właściciela będzie potraktowane przez urząd jako samowola budowlana, ponieważ buduje nie ten inwestor, któremu pozwolenie zostało wydane!