Powierzchnia użytkowa w projekcie domu – co zawiera?

W projektach domów powierzchnia użytkowa jest sumą powierzchni wszystkich pomieszczeń, które są mieszkalne i pomocnicze oraz występujących na wszystkich kondygnacjach. Pomieszczeniami podstawowymi są pokoje dzienne, sypialnie, gabinety, pokoje rekreacyjne. Pomieszczeniami pomocniczymi natomiast, są np. kuchnie, łazienki, garderoby, pralnie, wszelkie schowki i pomieszczenia traktowane jako gospodarcze. Pomieszczeniem pomocniczym jest także hol i klatka schodowa.

Do powierzchni użytkowej zwykle nie wlicza się:

• garażu,
• pomieszczeń technicznych,
• kotłowni,
• poddasza do adaptacji (które jest jeszcze niezagospodarowane),
• nieużytkowego strychu,
• ogrodu zimowego.

Co ważne, nieco inaczej liczona jest powierzchnia użytkowa na poddaszu, co wynika z różnych przepisów prawa, o których piszemy dokładnie poniżej. W skrócie: pomieszczeń poniżej wysokości 1,4 m w ogóle nie wliczamy do powierzchni użytkowej domu, a pomieszczenia z wysokością w świetle od 1,4 do 2,2 m – wliczamy jedynie połowę powierzchni. Tego typu wyliczenia powierzchni użytkowej występują we wszystkich naszych projektach domów.

Powierzchnia użytkowa – różnie definiowana w polskim prawie...

Pojęcie powierzchni użytkowej występuje w wielu ustawach oraz rozporządzeniach. Niestety definicja powierzchni użytkowej jest różna w zależności od tego, do czego ma służyć. Na przykład ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nieco inaczej podchodzi do pojęcia powierzchni użytkowej, niż np. definicja z ustawy o podatkach o spadkach czy darowiznach.

• Powierzchnia użytkowa w definicji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (art. 1a ust. 1 pkt 5): powierzchnia użytkowa jest powierzchnią po wewnętrznej długości ścian domu, liczba na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatek schodowych. Kondygnacją – w rozumieniu tej ustawy – jest także garaż podziemny, piwnica, poddasze użytkowe. Oznacza to, że do powierzchni użytkowej – według tej definicji – nie wlicza się np. szerokości ścian działowych. W ustawie znajdujemy jeszcze jeden ważny zapis (art. 4 ust. 2), że pomieszczenia o wysokości w świetle od 1,4 do 2,2 m wlicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeśli wysokość jest jeszcze mniejsza niż 1,4 m, to możemy całkowicie pominąć tę powierzchnię, jeśli chodzi o metraż użytkowy domu względem ustawy o podatkach od nieruchomości.
• Powierzchnia użytkowa w definicji ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 16 ust. 4): według definicji, powierzchnią użytkową jest powierzchnia liczona po wewnętrznej długości ścian wszystkich pomieszczeń. Dotyczy też wszystkich kondygnacji, ale z wyjątkiem piwnic i klatek schodowych. Również według ustawy, liczymy 50% powierzchni w przypadku wysokości pomieszczeń od 1,4 do 2,2 m, a nie wliczamy w ogóle do powierzchni użytkowej pomieszczeń o wysokości poniżej 1,4 m.

Rozbieżność w obu definicjach dotyczy piwnic. W definicji spadków – nie wlicza się jej do metrażu użytkowego. Natomiast jeśli obliczamy podatek od nieruchomości, musimy doliczyć także piwnicę.

Powierzchnia zabudowy w projekcie domu – co zawiera?

Przejdźmy teraz do powierzchni zabudowy budynku – jak jest liczona i co zawiera w projektach gotowych. Powierzchnia zabudowy dla projektu domu jest bardzo ważną informacją, ponieważ zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, dom – w zależności od tychże przepisów – nie może przekroczyć dozwolonej powierzchni zabudowy działki (należy zachować wskazany w przepisach lokalnych procent powierzchni biologicznie czynnej).

Powierzchnię zabudowy liczymy po zewnętrznym obrysie domu, przy czym wliczamy również elementy, które stanowią przybudówki należące do obiektu, takie jak: garaż, zamknięty taras, ogród zimowy.

Do powierzchni zabudowy nie będą się wliczać z kolei elementy, które są „nieobudowane”, takie jak balkon czy loggia. Konstrukcje typu szklarnia lub szopa mogą również nie wliczać się do powierzchni zabudowy, ponieważ są osobnym obiektem – mającym swoje niezależne ściany (i też niepołączone przejściem z innym budynkiem). Do powierzchni nie wliczamy także schodów zewnętrznych, studzienek, świetlików, elementów zabudowy niewystających ponad poziom gruntu – np. piwnice i podziemne garaże.

Przeczytaj także >> Ponad 100 pytań do architekta o projekt domu! Zmiany, wybór projektu, koszty

Czy taras wlicza się do powierzchni zabudowy w projekcie domu?

Ogółem rzecz biorąc taras nie powinien być wliczany do powierzchni zabudowy, ale kłopoty zaczynają się, gdy chcemy mieć zadaszenie. Jeżeli np. w projekcie jest wycięty jeden narożnik na rzecz tarasu, aby zyskać zadaszenie, a zadaszeniem będzie zaadaptowana kondygnacja (np. poddasze lub piętro), to taras wlicza się do powierzchni zabudowy. Jeżeli natomiast taras będzie elementem nieobudowanym – będzie wystawał poza obrys budynku, nie powinien być wliczany do powierzchni zabudowy – podobnie jak balkon. Jednak bywały precedensy, gdy w orzecznictwach sądowych taras zaliczono do powierzchni zabudowy, gdy był zadaszony i wystający poza budynek (uzasadnienie: zadaszony taras wyznacza krawędzie budynku).

Co to jest powierzchnia całkowita domu?

Powierzchnia całkowita domu to powierzchnia zabudowy oraz wszystkich elementów, których nie wliczyliśmy do zabudowy, czyli piwnic, tarasów, balkonów, schodów zewnętrznych itp.

Co to jest powierzchnia netto w projekcie domu?

Wskaźnikiem do obliczenia powierzchni netto domu, jest Polska Norma PN-ISO 9836:1997, w której określone są parametry netto budynku. Jako powierzchnię netto domu rozumie się powierzchnię, która jest „ogrodzona” elementami zamykającymi. Obliczenia dotyczą stanu z wykończeniem, a wykonuje się ich od poziomu podłogi. Nie wliczamy listew przypodłogowych, progów, drzwi i okien. Wliczamy wszystkie pomieszczenia w domu, omijamy natomiast np. powierzchnię tarasów (powierzchnie, które zostały zaprojektowane na gruncie). Do powierzchni netto należy ponadto wliczyć także elementy, które można zdemontować – np. ściany działowe – ponieważ nie wpływają one na konstrukcję domu.

Literatura:

• PN-ISO9836:1997 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

• Zbroś D., Zasady obliczania powierzchni użytkowej budynków wedłih dwóch obecnie obowiązujących norm polskich, Warszawa 2016.

• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.