Zmiany w formalnościach budowlanych przed budową domu

Dotychczasowy schemat procesu budowlanego – od zakupu projektu domu po rozpoczęcie prac – nie zmienia się. Najpierw sprawdzamy stan prawny nieruchomości, zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy, później przychodzi moment na zakup projektu i jego adaptację, a na końcu – złożenie kompletu dokumentów w urzędzie, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Obecnie proces ten jest taki sam, jednak jego składowe są mniej czasochłonne, przez co cały proces formalności budowlanych jest teoretycznie jest ułatwiony i trwa krócej.

Przeczytaj także >> Formalności przed budową domu - 20 punktów, które musisz poznać!

Nowelizacja Prawa Budowlanego z 2020 roku

Od dłuższego już czasu prowadzono prace nad nowelizacją prawa budowlanego, jednak z powodu pandemii koronawirusa, rząd postanowił przyspieszyć zmiany, aby ułatwić proces formalności osobom planującym budowę. Nowe przepisy mają – według założeń – zmniejszyć liczbę obowiązków należących do inwestora, a także przyspieszyć procesy inwestycyjno-budowlane. I tak przegłosowano ustawę z 13 lutego 2020 roku zmieniającą ustawę prawo budowlane oraz kilka innych ustaw związanych z procesem budowlanym. 3 marca ustawa została podpisana przez prezydenta, jednak zmiany wejdą w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia. Zmianie ulega m.in. definicja projektu budowlanego. Co więcej, według zmian, pozwolenie na użytkowanie ma być po 5 latach nie do podważenia. Znika także wymóg uzyskiwania pozwolenia na instalacje bankomatów czy paczkomatów, a legalizacja niektórych samowoli budowlanych jest uproszczona. Jednak, czy rzeczywiście te zmiany ułatwią procedury formalności budowlanych dla osób prywatnych, które zamierzają zbudować dom? Sprawdzamy.

Projekt budowlany – ważna zmiana w prawie

Dla osób planujących budowę domu najważniejsza zmiana dotyczy zmiany definicji projektu budowlanego, który składa się obecnie z projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz z projektu technicznego. Taki podział umożliwia teoretycznie szybsze opracowanie dokumentacji projektowej, która jest konieczna do otrzymania pozwolenia na budowę.

Sprawdź także >> Co powinien zawierać projekt domu?

Projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, muszą być zatwierdzane przed budową przez odpowiedni organ administracyjny. Projekt techniczny natomiast nie będzie weryfikowany przez instytucje, które wydają pozwolenie na budowę. Nie będzie na tym etapie sprawdzana jego zgodność z przepisami – projekt ten składamy bowiem od 2020 roku na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub podczas składania wniosku o pozwolenie na użytkowanie obiektu. Teoretycznie, taka zmiana skraca proces formalności, ale pojawia się wiele głosów różnych ekspertów, jakoby nowelizacja ta niewiele zmieniała w praktyce. Tak czy inaczej musimy bowiem – jako osoby budujące – zlecić projektantowi wykonane części zawierającej projekt techniczny – raczej nie będziemy też czekać na to, aż zostanie wydana decyzja umożliwiająca budowę zgodnie z prawem. Dlatego zmniejszony zakres projektu budowlanego być może tylko pozornie skróci proces formalności. Jednak z drugiej strony, nowelizacja prawa budowlanego zakłada rozróżnienie w projekcie budowlanym elementów na takie, które podlegają weryfikacji przez organy administracji oraz na takie, za które mają odpowiadać wyłącznie architekci. Dzięki temu wydawanie pozwolenia czy przyjęcie zgłoszenia, rzeczywiście może przebiegać szybciej, ponieważ organy administracji będą mniej obciążone.

Poniżej wypiszemy szczegóły, które dotyczą każdej z części projektu budowlanego po zmianach w 2020 roku.

Projekt budowlany – podział od 2020 roku

1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu - należy go sporządzić na mapie do celów projektowych, określając:

• granice terenu,
• usytuowanie obecnych budynków na działce oraz projektowanych, w tym sieci uzbrojenia terenu,
• metodę odprowadzania ścieków,
• układ komunikacyjny oraz tereny zielone,
• obszar oddziaływania obiektu.

2. Projekt domu architektoniczno-budowlany – po zmianach w prawie budowlanym zawiera:

• układ przestrzenny zarówno istniejących, jak i planowanych obiektów,
• sposób użytkowania planowanych obiektów,
• cechy charakterystyczne i techniczne budynku,
• planowane rozwiązania materiałowe lub techniczne oraz ich wpływ na otoczenie,
• charakterystykę energetyczną,
• źródło ciepła do ogrzewania oraz podgrzewania wody.

3. Projekt techniczny (nie jest potrzebny do pozwolenia na budowę) obejmuje:

• opis konstrukcji budynku,
• obliczenia statyczno-wytrzymałościowe,
• charakterystykę energetyczną,
• rozwiązania techniczne i materiałowe,
• ewentualnie wyniki badań geologicznych,
• inne opracowania.

Dokładną treść nowelizacji, która opisuje powyższe zmiany, można sprawdzić w Dzienniku Ustaw 2020 poz. 471: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20190001186

Formalności budowlane przez internet – bez wizyty w urzędzie?

Ministerstwo Rozwoju w marcu 2020 roku wydało także rekomendację dotyczącą zgłaszania różnych spraw, w tym m.in. prowadzenia i wszczynania postępowań, w trybie online, przy pomocy poczty elektronicznej z załącznikami w formie skanów. Zgodnie z tym zaleceniem, teoretycznie możemy przesłać organowi administracji skan dokumentów za pomocą poczty elektronicznej lub systemu ePUAP. Możliwość załatwienia spraw formalnych w taki sposób dotyczy większości procedur budowlanych, w tym m.in. wydania pozwolenia na budowę, jego zmiany lub też przeniesienia, aż po wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku. Po ustąpieniu stanu zagrożenia epidemiologicznego, w terminie 14 dni od daty ogłoszenia zmiany tego stanu na brak zagrożenia, będziemy zobowiązani złożyć w urzędzie oryginały dokumentów, których skany wysyłaliśmy online. Przepisy pozwalają także na wgląd do akt sprawy za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Być może organy administracji i rządzący przekonają się do takiej formy załatwiania spraw urzędowych i wprowadzą te zmiany na stałe? Na takie wnioski należy jednak poczekać, ponieważ na chwilę obecną formalności załatwiamy fizycznie w urzędzie, jeśli tylko nie ma stanu zagrożenia epidemiologicznego.

Kolejna zmiana w prawie budowlanym: ułatwiona legalizacja samowoli

Kolejna zmiana w prawie dotyczy ułatwienia legalizacji samowoli budowlanych, które mają co najmniej 20 lat. Obecnie istnieje wiele obiektów wybudowanych już dawno temu samowolnie, a właściciele nieruchomości nie zgłaszają ich w obawie o opłaty legalizacyjne, a także bojąc się wydania decyzji dot. rozbiórki budynku. Nowelizacja prawa budowlanego wprowadza wiele ułatwień co do takich obiektów. Głównym wymogiem legalizacji będzie dołączenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością oraz o terminie zakończenia budowy (czy upłynęło co najmniej 20 lat), a także oświadczenia z inwentaryzacji powykonawczej oraz z dokonanej ekspertyzy technicznej (czy obiekt nadaje się do użytkowania i czy nie stwarza zagrożenia). Zgodnie z nową procedurą, legalizacja samowoli budowlanej obiektów, których budowę ukończono co najmniej 20 lat temu, odbędzie się bez dokonywania opłaty legalizacyjnej.

Pozwolenie na użytkowanie – po 5 latach nie do podważenia

Prawo budowlane 2020 wprowadziło również zmianę dotyczącą terminy stwierdzenia nieważności pozwolenia na użytkowanie. Po nowelizacji, po upływie 5 lat od wydania ostatecznej decyzji, nie będzie możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Uznano bowiem, że to wystarczający czas na to, aby stwierdzić ewentualne nieprawidłowości. To z punktu widzenia inwestora bardzo pozytywne rozwiązanie, ponieważ wzmacnia się trwałość decyzji administracyjnej.