Budowa domu bez formalności - na czym polega?

Od 3 stycznia 2022 roku obowiązują zapisy Polskiego Ładu, które - przynajmniej w teorii - mają upraszczać proces formalności w przypadku budowy domu. Według nich, Inwestor może wybudować dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2 (wcześniej dopuszczalna była budowa na zgłoszenie budynków do 35 m2) bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę czy obowiązku ustanowienia kierownika budowy. Wszystko odbywa się na podstawie zgłoszenia rozpoczęcia prac budowlanych złożonego do odpowiedniego organu. Dokumenty, które należy do takiego zgłoszenia zgromadzić, to:

• oświadczenie Inwestora, że planowany budynek ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych (oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej),
• oświadczenie Inwestora o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (jeśli nie ustanowiono kierownika budowy),
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• oświadczenie o złożeniu kompletnej dokumentacji,
• projekt architektoniczno-budowlany domu,
• projekt zagospodarowania działki,
• decyzja o warunkach zabudowy (WZ) lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Dokumenty należy złożyć u starosty lub prezydenta miasta. Cały proces formalności można załatwić online. Musisz także dokonać zgłoszenia w Inspektoracie Nadzoru Budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. 

Większość wzorów wyżej wymienionych dokumentów znajduje się na portalu gov.pl (https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/). 

Teoretycznie formalności ograniczają się do minimum. W założeniu Inwestor może oszczędzić zarówno czas, jak i pieniądze, ponieważ dokumenty można dostarczyć online. Dodatkowo uzyskujemy szybką decyzję o WZ - jest ona w przypadku zgłoszenia budowy skrócona (odpowiedni organ ma czas na jej wydanie w ciągu 21 dni). Co więcej, budowę można rozpocząć nawet od razu po złożeniu zawiadomienia do Nadzoru Budowlanego. Tym samym okres załatwiania formalności przed rozpoczęciem budowy skrócony jest o kilka tygodni. A dzięki nie zatrudnianiu kierownika budowy, można oszczędzić kilka tysięcy złotych.

Jakie wymagania musi spełniać dom bez formalności?

• Nie więcej niż 2 kondygnacje.
• Dom o powierzchni nieprzekraczającej 70 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy.
• Obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.
• Budynek musi zostać poddany adaptacji przez architekta.
• Dom musi być wykorzystywany wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb (nie może zostać wynajęty czy sprzedany).
• Budynek musi spełniać wytyczne z WZ lub MPZP.

Pułapki związane z budową bez formalności - na zgłoszenie

Jak się okazuje, w teorii proces rzeczywiście jest uproszczony, praktyka jednak pokazuje, że budowa domu jednorodzinnego bez pozwolenia może prowadzić do wielu problemów.

Jak twierdzi ekspert, z którym rozmawialiśmy - Doradca Projektowy Dariusz Adamowski - budowa domu na zgłoszenie jest korzystna dla inwestora tylko w nielicznych przypadkach. Po pierwsze, nie zatrudniamy kierownika budowy, a więc w całości przejmujemy odpowiedzialność za rzetelność wykonanych prac - nie mając zazwyczaj doświadczenia ani wiedzy budowlanej. Nie prowadzimy Dziennika Budowy, co z kolei może być problemem dla banku, jeśli chcemy finansować budowę kredytem hipotecznym (wiele banków nie przyznaje kredytów hipotecznych osobom, które budują na podstawie zgłoszenia, bez prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę). Inny aspekt to teoretycznie mniejsza liczba formalności w początkowym etapie i przyspieszenie terminu rozpoczęcia prac budowlanych. Okazuje się, że budując na zgłoszenie, Inwestor musi i tak zakupić projekt domu i zlecić jego adaptację architektowi. Tu formalności są takie same, jak przy pozwoleniu na budowę. Musi także uzyskać WZ, jeśli nie ma MPZP - teoretycznie czas jest skrócony do 21 dni, ale w praktyce bardzo często tego typu decyzje wydaje się w takim tempie w standardzie, także w przypadku pozwolenia na budowę.

Kolejna sprawa, to istota samego zgłoszenia. Składają je w odpowiednim organie, urząd nie może wnieść sprzeciwu i możemy od razu budować. Z pozoru zaleta, w praktyce ogromne ryzyko poniesienia dużych kosztów. Organy nadzoru budowlanego mogą skontrolować bowiem takie zgłoszenie i - jeśli już rozpoczęliśmy budowę zaraz po złożeniu zawiadomienia - organ ten ma prawo do wskazania nieprawidłowości, np. że budynek powinien być zlokalizowany inaczej na działce. W przypadku, gdy Inwestor już wykonał fundamenty, rodzi to ogromne koszty - takie zmiany, na tym etapie, są bardzo kosztowne. 

Niezwykle ważny jest także aspekt zmian dokonywanych w projekcie po złożeniu takiego zgłoszenia. Załóżmy, że inwestor chciałby jednak nieco przesunąć ściankę działową albo zmienić lokalizację okna bądź jego wymiary. W przypadku zgłoszenia, jeśli dokonuje jakiekolwiek zmiany względem złożonego projektu, musimy w tej sytuacji rozpocząć procedurę uzyskiwania pozwolenia na budowę. Więc docelowo nie unikamy przechodzenia całej procedury. Ba! Koszty formalności są wyższe, a proces bardziej skomplikowany. Jeśli budujemy natomiast na podstawie pozwolenia na budowę, w przypadku tego typu zmian nie musimy nic robić - wystarczy oznaczyć zmianę na projekcie, który na zakończenie budowy będziemy składać w urzędzie w celu odbioru budynku (jeśli zmiana jest istotna, konieczne będzie uzyskanie zamiennego pozwolenia na budowę - ale procedura wymaga jedynie złożenia projektu ze zmianami, bez konieczności ponownego przechodzenia przez wszystkie formalności). 

Zakończenie budowy domu do 70 m2 bez pozwolenia

Po zakończeniu budowy domu w uproszczonej procedurze, należy złożyć zawiadomienie do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego. Do zawiadomienia dołącza się identyczny pakiet dokumentów, jak w przypadku budowy na podstawie pozwolenia na budowę. Dodatkowo, jeśli budową nie zarządzał kierownik budowy, należy dołączyć także dodatkowe oświadczenia:

• na temat dokonania pomiarów powierzchni użytkowej oraz poszczególnych pomieszczeń w zgodzie z przepisami prawa budowlanego,
• na temat zgodności realizacji budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Do zakończeniu budowy domu na zgłoszenie, konieczne jest też zlecenie wykonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Inspektorat ma 14 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli to nie nastąpi, Inwestor może zamieszkać w tak wybudowanym domu. 

Czy warto budować własny dom bez formalności?

Analizując potencjalne sytuacje, jakie mogą spotkać Inwestora w trakcie budowy domu, a które zdarzają się często, o czym zapewnia nasz Rozmówca, budowa na podstawie uproszczonej procedury zgodnie z przepisami Polskiego Ładu z 3 stycznia 2022 r , niekoniecznie będzie oznaczała mniej formalności i skrócony proces budowlany. A wybierając budowę na podstawie pozwolenia na budowę, znacznie upraszczamy sobie proces budowy i dokonywania zmian w jej trakcie - budowa na zgłoszenie nie daje takich możliwości. W przypadku pozwolenia, Inwestor może w każdym momencie realizacji inwestycji dokonać zmian bez przechodzenia przez skomplikowany proces formalności. Jeśli budujemy na zgłoszenie, wprowadzenie zmian wiąże się z koniecznością spełnienia wielu spraw formalnych, co ostatecznie wydłuża czas realizacji inwestycji.