Budowa domu 70 m2 bez pozwolenia - na czym polega?

Od 3 stycznia 2022 roku w Polsce zostało wprowadzone prawo pozwalające na wybudowanie domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez konieczności starania się o wydanie pozwolenia na budowę. Urząd nakłada w tym przypadku wymóg złożenia zgłoszenia budowy wraz z kompletem dokumentów. Teoretycznie oznacza to znacznie mniej formalności i szybszy proces załatwiania spraw urzędowych przed budową, natomiast nie jest to rozwiązanie tak korzystne, jak na pozór się wydaje - o czym piszemy tutaj: https://www.tooba.pl/porady/czy-warto-wybudowac-dom-bez-formalnosci-na-zgloszenie. 

W dzisiejszym artykule skupiamy się jednak na innym aspekcie, czyli kosztach budowy. Sprawdzimy, ile może kosztować budowa domu bez pozwolenia w 2025 roku do stanu surowego - mając na uwadze aktualne ceny materiałów i robocizny. Podpowiadamy także, jakie wymagania należy spełnić, aby zbudować dom na zgłoszenie.

Przypomnienie! Co to jest stan surowy? To etap, w którym dom jest już wybudowany, ale nie jest gotowy do zamieszkania. Są bowiem przeprowadzone prace budowlano-konstrukcyjne, ale nie wykończeniowe. Stan surowy obejmuje zwykle prace związane z fundamentami, ścianami zewnętrznymi, konstrukcją dachu, stropem, niekiedy instalacjami. W przypadku stanu surowego zamkniętego montowane są okna, drzwi zewnętrzne i brama garażowa oraz pokrycie dachowe. 

Brak konieczności zatrudniania kierownika budowy w przypadku budowy domu bez pozwolenia 70 m2 - zaleta czy wada?

Decydując się na tzw. dom na zgłoszenie (czyli o powierzchni do 70 m2 zabudowy nieruchomości gruntowej), nie musimy zatrudniać kierownika budowy ani prowadzić dziennik budowy. W teorii na starcie pojawiają się zatem oszczędności, natomiast brak doświadczonego kierownika na placu budowy może oznaczać wiele problemów i błędów budowlanych, których poprawki trudno egzekwować. Sądzimy zatem, że ten punkt nie powinien zostać uznany jako "oszczędność" względem budowy z tradycyjnym procesem formalnym. 

Wymogi, jakie musi spełnić dom bez pozwolenia na budowę

Ustawa nie precyzuje wymiarów działki czy wysokości budynku. Nie może on jednak posiadać więcej niż 2 kondygnacje. W praktyce oznacza to, że budynek do metrażu 70 m2 powierzchni zabudowy posiadający piętro lub poddasze, może mieć nawet 100 m2 powierzchni użytkowej (w zależności od projektu). Projekt musi ponadto spełniać wytyczne z nowych przepisów prawa budowlanego (dotyczy m.in. Warunków Technicznych 2021) oraz z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub - w przypadku jego braku - Decyzji o Warunkach Zabudowy. Zakupiony projekt należy poddać adaptacji u lokalnego architekta, a następnie zgłosić do organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Co wpływa na ostateczne koszty budowy domu do 70 m2?

Chcąc dokonać analizy kosztów budowy domu do 70 m2, należy rozrysować wstępną, prostą wizję przyszłego domu, uwzględniając takie czynniki, jak minimalna powierzchnia użytkowa, liczba kondygnacji, bryła, kształt dachu, materiały budowlany (rodzaj i cena), system budowy (gospodarczy czy zlecony). Budynki o prostej konstrukcji ścian i dachu (np. z bryłą na planie prostokąta i dachem dwuspadowym) są najtańsze w realizacji. Znaczenie ma również technologia budowy. Obecnie buduje się w Polsce głównie domy murowane, ale nie brakuje Inwestorów zainteresowanych budową domu w szkielecie drewnianym czy modułowych. Te ostatnie można zrealizować zaledwie w kilka miesięcy, co przemawia na ich korzyść, jeśli mamy do czynienia z rosnącą inflacją (jak wyglądało to np. w 2023 roku). 

Na koszt inwestycji ma wpływ również lokalizacja inwestycji, rodzaj gruntu (warunki terenowe) czy oczekiwany poziom wykończenia. Niemniej jednak jesteśmy w stanie oszacować przybliżony koszt budowy do stanu surowego zamkniętego, mając na uwadze średnie ceny materiałów budowlanych oraz robocizny w naszej okolicy. Podstawowe koszty będą wówczas obejmować takie elementy, jak:

• materiały budowlane (beton, cegły, drewno, izolacje, dachówka, stolarka zewnętrzna, instalacje niezbędne na tym etapie),
• koszty usług budowlanych związanych z wykonaniem fundamentów, dachu, ścian czy instalacji,
• koszty transportu materiałów na miejsce budowy,
• ewentualne koszty wynajęcia sprzętu,
• koszty związane z przygotowaniem terenu pod budowę domu oraz uzyskaniem niezbędnej dokumentacji.

Koszty budowy można obniżyć decydując się na realizację inwestycji metodą gospodarczą, gdzie część prac (lub wszystkie) wykonujesz samodzielnie. Unikasz tym sposobem wysokich kosztów robocizny. 

Ile kosztują materiały potrzebne do budowy domu 70 m2?

Najwięcej wątpliwości i kontrowersji wzbudza kwestia cen materiałów budowlanych. Koszt budowy domu do 70 m2 zależy oczywiście od wybranej technologii, jak i jakości materiałów budowlanych. Dobra wiadomość jest taka, że o ile jeszcze w 2022 i 2023 roku odnotowywaliśmy stałe wzrosty cen na rynku budowlanym, o tyle 2024 rok przyniósł Inwestorom nieco wytchnienia i bardziej stabilną sytuację. Wg danych grupy PSB Handel S.A., w listopadzie 2024 roku nastąpił spadek cen materiałów w porównaniu do października do 2023 roku. Dynamika cen wyniosła średnio -1%. W ujęciu miesięcznym natomiast (w porównaniu do października 2024), ceny uplasowały się na niemal niezmienionym poziomie (odnotowano spadek -0,3%). Biorąc pod uwagę natomiast okres od stycznia do listopada 2024, spadek cen wyniósł -1,8%. Niemniej jednak wystąpiły pewne grupy towarowe, w którym odnotowano wzrosty. To m.in.: płyty OSB i drewno (+7%), cement i wapno (+4%), stolarka (+2%). 

Czy ceny materiałów budowlanych spadną w 2025 roku?

Mając na uwadze dane z rynku budowlanego, widać, że skala wzrostów i jak i spadków cen poszczególnych grup towarowych z miesiąca na miesiąc ulega redukcji. Oznacza to dążenie do równowagi popytowo-podażowej. Czy taki stan ma szanse utrzymać się w dłuższej perspektywie - tego nie jesteśmy w stanie ocenić. Warto natomiast wspomnieć, że niedawno do budżetu naszego kraju wpłynęła kolejna transza środków z KPO - wynosząca 40 mld zł. Wg Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej, środki te mają zostać zainwestowane w efektywność energetyczną mieszkań i domów, budowę elektrowni wiatrowych czy optymalizację istniejących sieci energetycznych. Może to mieć w bezpośredniej perspektywie wpływ na popyt, a więc i ceny materiałów budowlanych. 

Projekt domu do 70 m2 

Do kalkulacji kosztów budowy konieczne jest wzięcie za przykład konkretnego domu. Dobrym przykładem będzie projekt domu Amigo z oferty Tooba.pl: https://www.tooba.pl/projekt-domu-Amigo-TYR-241. Projekt odznacza się prostą bryłą na planie prostokąta, bez zbędnych uskoków typu lukarny czy wykusze. Dach jest prosty, tani w budowie, dwuspadowy. Dzięki nieskomplikowanym rozwiązaniom, jego realizacja będzie najbardziej budżetową opcją.  Warto zauważyć, że mimo pow. zabudowy kwalifikującej się do budowy na zgłoszenie (czyli 69,51 m2), powierzchnia użytkowa budynku jest całkiem spora i wynosi 89,76 m2 - a to za sprawą funkcjonalnego układu wnętrz i aranżacji poddasza na strefę odpoczynku. Architekt zaplanował w tym domu aż 3 sypialnie, 2 łazienki (w tym jedna na parterze), gabinet, osobne pomieszczenie techniczne (np. na pompę ciepła czy zasobnik wody). To zdecydowanie jeden z lepiej zaplanowanych projektów, jeśli mamy na uwadze budżetowe rozwiązanie odpowiadające potrzebom rodziny 2+2, a nawet większej. 

Zobacz wszystkie projekty domów o pow. zabudowy do 70 m2 (domy bez pozwolenia). 

Warunki terenowe a koszty budowy

Poza projektem, znaczenie mają warunki gruntowe panujące na danej działce. Jeśli np. konieczne jest nawiezienie dużych ilości ziemi (w przypadku gruntów np. gliniastych), koszty mogą już na starcie okazać się wyższe, niż zakładaliśmy. 

Przykładowy kosztorys budowy domu 70 m2 

Poniżej przedstawiamy orientacyjną kalkulację (nie stanowi ona oferty handlowej) opisanego wyżej projektu budowanego w technologii murowanej systemem zleconym do stanu surowego zamkniętego (czyli wszystkie prace zlecane są zewnętrznym wykonawcom). Należy zauważyć, że budując dom metodą gospodarczą, występuje pole do poczynienia sporych oszczędności na robociźnie.

Analizując koszty budowy, warto podzielić ją na etapy, aby uzyskać lepsze rozeznanie, z jakimi wydatkami należy się liczyć podczas procesu budowy i w którym momencie stają się one konieczne.

Pierwszy etap: wykonanie fundamentów

• pow. dolnej kondygnacji wynosi ok. 50-55 m2
• cena zakupu materiałów i usługi wykonania wyniesie ok. 40 tys. zł netto

Drugi etap: ściany nośne i działowe

• zakładamy, że dom posiada ok. 100-120 m2 ścian nośnych oraz 50-60 m2 ścian działowych
• łączny koszt robocizny i materiałów w takim układzie wyniesie ok. 30 tys. zł

Trzeci etap: kominy i wentylacja

• standardowo uwzględnia się jeden komin dymowy i jeden wentylacyjny (w przypadku ogrzewania domu pompą ciepła lub innym, energooszczędnym urządzeniem, nie ma konieczności budowy komina dymowego)
• etap tych prac wyniesie ok. 10-15 tys. zł

Czwarty etap: strop i schody

• w przypadku budynku z poddaszem użytkowym konieczne jest wykonanie mocnego stropu oraz schodów
• koszt materiałów i robocizny na ten etap wyniesie w budżetowej opcji ok. 50 tys. zł

Piąty etap: dach

• na tym etapie należy dokonać wyboru wykonania konstrukcji dachu (czy mają to być np. wiązary dachowe prefabrykowane czy tradycyjna więźba) oraz jego pokrycia
• w opcji budżetowej z wyborem blachodachówki w roli pokrycia dachowego zapłacimy za ten etap 50-80 tys. zł.

Jeśli doprowadzimy budynek do stanu deweloperskiego, sporym kosztem może okazać się wykończenie wnętrz. Wysokość nakładów finansowych, jakie należy poczynić w tym momencie zależy w dużej mierze od potrzeb i wymagań inwestorów. Są osoby, które będą w stanie wykończyć budynek np. za 100 tys. zł, podczas gdy inni będą potrzebować np. 2 razy więcej funduszy. Niemniej jednak łączny koszt budowy domu bez pozwolenia do stanu surowego otwartego może wynieść 200 tys. zł netto przy systemie zleconym. Istotne znaczenie dla całościowych kosztów ma również wybór instalacji i jakość zastosowanych rozwiązań. Przykładowo, na rynku dostępne są pompy ciepła w cenie np. 20 tys. zł, ale są również modele kosztujące 40-50 tys. zł. Wszystko zależy od wymagań Inwestorów i ich oczekiwań względem instalacji.

Jak obniżyć koszty budowy domu bez pozwolenia?

Na zakończenie przedstawimy kilka praktycznych wskazówek, jak można próbować obniżać koszty budowy domu - dotyczy to zarówno budynków do 70 m2, jak i większych:

• wybierz mądrze wykonawcę, porównując przynajmniej 3 oferty lokalnych firm
• porównaj ceny materiałów w różnych składach budowlanych,
• wybierz projekt jak najprostszy w realizacji
• rozpisz kosztorys poszczególnych etapów i trzymaj się ustaleń na każdym z nich, aby wystarczyło Ci funduszy na dokończenie budowy,
• w trakcie adaptacji projektu wprowadź zmiany optymalizujące koszty, np. zmień konstrukcję schodów na lekką, postaw na okna z szprosami zamiast wielkoformatowe bez podziałów, zlikwiduj kominek,
• współpracuj z doświadczonym architektem adaptującym, który podpowie, jak jeszcze możesz obniżyć koszty budowy,
• wybieraj sprawdzonych wykonawców, którzy nie popełniają błędów,
• kupuj dobrej jakości materiały przeznaczone na elementy konstrukcyjne,
• zmniejsz budżet na wykończenie budynku, jeśli brakuje Ci w kosztorysie kwoty na dokończenie budowy,
• kontroluj koszty na każdym etapie i nie dokonuj nieplanowanych wydatków wykraczających poza kosztorys.

Bibliografia (źródła)

Więcej informacji na temat budowy domu na zgłoszenie - bez pozwolenia - znajdziesz na stronach organów państwowych: https://www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-zgode-na-budowe-domu oraz https://www.gov.pl/web/polski-lad/dom-bez-formalnosci