Od zakupu projektu domu po rozpoczęcie budowy

Kupiłeś/aś gotowy projekt domu w sklepie internetowym? Gdy go odbierzesz, musisz załatwić szereg spraw formalnych, zanim rozpoczniesz budowę. Na kolejne kroki składają się:

1. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego).
2. Zlecenie wykonania mapy do celów projektowych.
3. Adaptacja projektu gotowego (opcjonalnie na tym etapie wprowadza się dodatkowe zmiany w projekcie) oraz sporządzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu.
4. Uzyskanie opinii, uzgodnień i pozwoleń, jeśli tego wymagają przepisy.
5. Uzyskanie aktualnego zaświadczenia od projektanta, że posiada odpowiednie uprawnienia (zaświadczenie wydawane jest przez np. Izbę Architektów).
6. Sporządzenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
7. Wypełnienie wniosku o pozwolenie na budowę i złożenie go z kompletem wymaganych dokumentów.

Masz projekt domu? Pora na jego adaptację

Większość osób decydujących się na budowę domu, zamiast zlecać wykonanie projektu indywidualnego (czyli tworzonego od zera), wybiera bardziej ekonomiczne rozwiązanie w postaci zakupu gotowego projektu domu (np. z Tooba). Tego typu projekty sprzedawane są w przedziale cenowym średnio od 3 500 do 6 500 zł. W porównaniu do kosztów wykonania projektu indywidualnego, jest to obecnie o 5 000-10 000 zł taniej (w zależności od lokalizacji i renomy architekta adaptującego). 

Dokumentacja projektowa w tym przypadku, w standardzie składa się z trzech egzemplarzy projektu architektoniczno-budowlanego (PAB) oraz jednego egzemplarzu projektu technicznego (PT). Na projekt architektoniczno-budowlany składają się rysunki architektoniczne, m.in. rzuty poziome kondygnacji, rzuty dachu, przekroje, detale architektoniczne, wykaz stolarki otworowej, opisy przegród, parametrów technicznych budynku (np. powierzchnia, wymiary, kubatura), ogrzewania czy rozwiązań materiałowych. Projekt techniczny z kolei zawiera m.in. rozwiązania konstrukcyjne, dotyczące instalacji oraz charakterystykę energetyczną. W tej części projektu znajdują się również wszelkie niezbędne schematy dotyczące np. schemat przebiegu instalacji wodno-kanalizacyjnej, schemat instalacji CO czy schemat instalacji elektrycznej.

Powyższa dokumentacja jest kompletna i zgodna z obowiązującym prawem, natomiast sam projekt wymaga jeszcze przeprowadzenia adaptacji do warunków lokalnych (zawartych w warunkach zabudowy lub miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego).

Adaptacja projektu polega na dostosowaniu projektu gotowego do konkretnej działki. Autor projektu katalogowego nie wie bowiem, na jakiej działce będzie realizowana Inwestycja - jakie będzie jej ukształtowanie, wymiary, inne parametry, czy jakie są w danej lokalizacji przepisy (warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Z tego powodu konieczne jest - po zakupie takiego projektu - zlecenie, najlepiej lokalnemu architektowi, dostosowanie projektu do naszej działki. Na tym etapie mamy także możliwość wprowadzenia dodatkowych zmian - np. dotyczących sposobu ogrzewania budynku, wielkości i rozmieszczenia otworów okiennych czy zmian w układzie pomieszczeń w domu.

Konieczne jest także sporządzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu (PZT) przez tego samego architekta, któremu zlecamy adaptację projektu. Projekt tego typu będzie obejmował m.in. określenie granic działki, usytuowanie budynku, sieć uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania ścieków, informację na temat obszaru oddziaływania budynku.

Zapamiętaj! Kupując projekt gotowy musisz zlecić jego adaptację. Bez tego nie uzyskasz pozwolenia na budowę!

Uzyskanie pozwolenia na budowę domu po adaptacji projektu 

Po przeprowadzonej adaptacji i uzyskaniu kompletu dokumentów, możemy zacząć starania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Często na tym etapie swą pomoc oferuje architekt adaptujący - za dodatkową opłatą. Jeśli nie zdecydujemy się na jego usługi, możemy oczywiście starać się o pozwolenie na budowę samodzielnie. 

Listę niezbędnych dokumentów, które są wymagane podczas składania wniosku o zgodę na budowę, znajdziesz na stronie: https://www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-zgode-na-budowe-domu

Po otrzymaniu pozwolenia na budowę, a jeszcze zanim rozpoczniesz prace, musisz złożyć zawiadomienie do nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia budowy domu. Do zawiadomienia dołączamy oświadczenie projektanta dotyczące sporządzenia projektu technicznego zgodnie z przepisami i wiedzą techniczną.

Dodatkowo, zanim rozpoczniemy budowę, musimy przekazać projekt architektoniczno-budowlany oraz techniczny zatrudnionemu Kierownikowi Budowy. Musi on bowiem potwierdzić w Dzienniku Budowy otrzymanie zatwierdzonego przez urząd projektu.