Budowa – czy to tylko wznoszenie nowego budynku?

Powszechnie wiadomo, że budowa domu to nie tylko kwestia zgromadzenia środków i zatrudnienia sprawdzonej ekipy, ale również szereg formalności, o które należy zadbać, aby realizacja inwestycji przebiegała zgodnie z prawem. Choć termin „budowa” zazwyczaj kojarzy się z nowo powstającymi budynkami, to jednak według ustawy o prawie budowlanym tym mianem określa się również takie prace, jak np. rozbudowa domu, nadbudowa czy odbudowa. Aby budowa była w pełni legalna, musi zostać spełniony szereg warunków:

 

• należy wykonać projekty,
• przygotować i oznakować działkę budowlaną,
• zatrudnić kierownika budowy,
• uzyskać urzędowe pozwolenie na budowę lub – jeżeli nie jest ono konieczne – dokonać zgłoszenia budowy. 

Budowa domu bez pozwolenia – najważniejsze informacje

Zgodnie z obowiązującymi przepisami bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, a na podstawie zgłoszenia, możemy zbudować: dom mieszkalny o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych, dom rekreacyjny o powierzchni do 70 metrów kwadratowych.

Dom mieszkalny bez pozwolenia o powierzchni nieprzekraczającej 70 metrów kwadratowych powinien być budynkiem jednorodzinnym, mieszącym się w obrębie działki i liczącym maksymalnie dwie kondygnacje. Celem jego budowy jest natomiast zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Dom rekreacyjny bez pozwolenia, czyli domek letniskowy, to obiekt przeznaczenia tymczasowego, który ma służyć indywidualnym celom rekreacyjnym, a pobyt w nim nie powinien przekraczać 180 dni w roku. Zgodnie z prawem musi być to budynek parterowy bez poddasza użytkowego, o rozpiętości elementów konstrukcyjnych nieprzekraczającej sześciu metrów oraz o wysięgu wsporników nieprzekraczającym dwóch metrów.

Brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę znacznie ogranicza formalności, skracając również czas oczekiwania na decyzję. Wypełniony formularz zgłoszenia należy złożyć we właściwym organie. Jeżeli dom bez pozwolenia będzie budowany w mieście na prawach powiatu, to należy wystąpić ze zgłoszeniem do prezydenta miasta. W innych przypadkach właściwym organem będzie starostwo.

Inwestor nie jest zwolniony z obowiązku budowy domu zgodnie z obowiązującymi przepisami. Natomiast urzędnicy nie muszą sprawdzać zgłoszenia budowy pod kątem zgodności projektu z: zagospodarowaniem działki i zagospodarowaniem przestrzennym, ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może sprzeciwić się zgłoszeniu budowy.

Uwaga: W sytuacji, gdy działka leży na terenie, dla którego nie powstał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wówczas należy wystąpić o warunki zabudowy. Decyzja wydawana jest przez właściwy organ w okresie 21 dni.

Zgłoszenie budowy – jakie dokumenty należy złożyć?

W zgłoszeniu budowy powinny zostać zawarte informacje o: rodzaju i zakresie prac budowlanych, planowanym terminie rozpoczęcia prac, adresie i danych ewidencyjnych nieruchomości. Do wymaganych dokumentów należą:

 

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt zagospodarowania działki lub projekt zagospodarowania terenu,
• plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu,
• oświadczenie o realizacji budowy domu mieszkalnego bez pozwolenia w celu zaspokojenia potrzeb mieszkalnych,
• oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (w sytuacji, gdy nie będziemy zatrudniać kierownika budowy – nie istnieje taka konieczność w przypadku budowy domu bez pozwolenia),
• oświadczenie potwierdzające złożenie kompletu dokumentów.

W niektórych przypadkach konieczne może być również złożenie:

 

• pełnomocnictwa w sprawach administracyjnych oraz dowodu wniesienia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo,
• decyzji o warunkach zabudowy,
• opisu technicznego instalacji.

Rozbudowa i formalności z nią związane

Prawo budowlane nie precyzuje wprawdzie definicji terminu „rozbudowa”, jednak możemy w tym zakresie posiłkować się wyrokami sądów administracyjnych. Pojęciem rozbudowy określa się zatem wszelkiego rodzaju prace mające na celu powiększenie istniejącego już budynku. Rezultatem jest wówczas zmiana takich parametrów jak m.in. długość, szerokość czy powierzchnia użytkowa domu. Może to być powiększenie garażu lub budynków gospodarczych, dobudowanie garażu połączonego z bryłą domu, dodatkowego pokoju czy nawet werandy lub tarasu. Charakterystyczne dla rozbudowy jest to, że jej nieodłączną częścią są zazwyczaj roboty ziemne (wylewanie nowych fundamentów dla dobudowywanego elementu) oraz zmiana granic budynku.

Czy w takim wypadku potrzebujemy pozwolenia na budowę? Od 2015 roku przepisy dopuszczają rozbudowę bez uzyskania pozwolenia na budowę, jednak pod warunkiem, że rozbudowa nie będzie wykraczać poza obszar działki i uwzględni niezbędne odległości od granicy działki. Pozwolenie na budowę będzie konieczne w sytuacji, gdy: planowana inwestycja będzie oddziaływać na sąsiednią nieruchomość, obszar oddziaływania wykroczy poza granice działki. Zakres dopuszczalnej rozbudowy może być ograniczony zapisami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Uwaga: Pamiętajmy o tym, że nowa konstrukcja powinna być dopasowana do pozostałych elementów domu przede wszystkim pod względem warunków technicznych, ale również i estetycznych.

Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje naszą działkę, to warto zamówić wyrys działki oraz wypis z planu. Jeżeli plan miejscowy nie obejmuje działki, to należy złożyć we właściwym organie wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do wniosku dołącza się dwie kopie mapy zasadniczej, na których należy zaznaczyć planowane miejsce rozbudowy. We wniosku należy również podać docelowe parametry domu oraz opisać planowaną inwestycję.

Gdy plany rozbudowy domu są zgodne z warunkami zabudowy określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy, to kolejnym krokiem będzie wykonanie przez architekta projektu rozbudowy domu. Ważne jest, aby został on odpowiednio dostosowany do wymogów planistycznych danej gminy.

Uwaga: Rozbudowa budynku powinna zostać poprzedzona ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku. Powinna też uwzględniać stan podłoża gruntowego.

Rozbudowa domu a pozwolenie na budowę

Tak jak wspomnieliśmy wyżej, w niektórych przypadkach konieczne będzie złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na rozbudowę domu. Prócz wniosku w starostwie powiatowym należy złożyć:

 

• oświadczenie o posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzję o warunkach zabudowy – w sytuacji, gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• cztery egzemplarze projektu budowlanego i zaświadczenie o przynależności architekta do izby samorządu zawodowego.

Przed rozpoczęciem rozbudowy domu należy również: ustanowić kierownika budowy, zarejestrować w starostwie dziennik budowy, złożyć zawiadomienie o rozpoczęciu robót (w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego).

Zakończenie rozbudowy domu – formalności

Po zakończeniu rozbudowy domu należy powiadomić nadzór budowlany. Do zgłoszenia dołącza się:

 

• dziennik budowy (oryginał),
• oświadczenie kierownika budowy dotyczące wykonania rozbudowy zgodne z przepisami, pozwoleniem i projektem,
• protokoły kontroli nowych instalacji wewnętrznych oraz kopię świadectwa charakterystyki budynku po rozbudowie,
• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

Nadzór budowlany ma 21 dni na wyrażenie sprzeciwu. Brak sprzeciwu oznacza tak zwaną milczącą zgodę, po której można użytkować rozbudowaną część domu.

Czym jest nadbudowa?

Podobnie jak w przypadku rozbudowy, mamy tu do czynienia z powiększeniem przestrzeni użytkowej. Różnica polega na tym, że rezultatem nadbudowy nie jest zmiana granic budynku, czyli powierzchni zabudowy. Zmianie może za to ulec wysokość i kubatura. W praktyce jest to najczęściej:

 

• dobudowanie lub podniesienie drugiej kondygnacji,
• zmiana konstrukcji dachu,
• adaptacja lub modernizacja poddasza użytkowego (np. podwyższenie ściany kolankowej).

Warto podkreślić, że nadbudowa budynku zgodnie z przepisami prawnymi mieści się w definicji budowy. Natomiast kwestie formalne związane z nadbudową są takie same jak w przypadku opisanej wyżej rozbudowy.

Remont – czy potrzebujemy pozwolenia?

Ustawa o prawie budowlanym definiuje remont jako „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto wstanie pierwotnym” (Art. 3.). W odróżnieniu od wymienionych powyżej różnych rodzajów budowy, remont nie wiąże się ze zmianą takich parametrów, jak wysokość, szerokość, długość, kubatura czy powierzchnia użytkowa budynku.

Do najbardziej powszechnych prac remontowych możemy zaliczyć m.in.:

• remont dachu – zmianę pokrycia dachowego, np. zastąpienie starej zniszczonej dachówki ceramicznej nową blachodachówką;
• wymianę instalacji hydraulicznej, elektrycznej itd.;
• wymianę okien;
• wymianę kotła c.o.;
• skucie starego tynku i położenie nowego.

W przytoczonej tu prawnej definicji remontu pojawia się pojęcie bieżącej konserwacji, które jednak nie zostało precyzyjnie objaśnione przez ustawodawcę. Co zatem możemy określić mianem konserwacji? Najczęściej są to prace mające na celu nie tyle poprawę jakości budynku (np. poprzez wymianę niektórych elementów na nowsze), lecz utrzymanie go w stanie pozwalającym na komfortowe i bezpieczne użytkowanie czy też ochronę przed potencjalnymi zniszczeniami. Bieżącą konserwacją będzie zatem np. uszczelnienie okna i wstawienie nowych klamek, ale już wymiana całego okna – zgodnie z decyzją Naczelnego Sądu Administracyjnego – jest kwalifikowana jako remont.

Remont nie wymaga uzyskania pozwolenia ani zgłoszenia budowy. Warto jednak zwrócić uwagę na zakres prac, jakie zamierzamy wykonać: wymiana np. drewnianej werandy na murowaną czy drewnianego płotu na ogrodzenie ze stalowych lub żeliwnych prętów jest już uznawana za przebudowę.

Przebudowa i odbudowa – czym są?

Oprócz budowy, rozbudowy, nadbudowy i remontu w prawie budowlanym funkcjonuje również pojęcie przebudowy. Rezultatem przebudowy może być „zmiana parametrów użytkowych lub technicznych” w istniejącym budynku, ale nie może nastąpić zmiana kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, szerokości czy długości. Co to oznacza w praktyce? Jeżeli np. podczas remontu dachu chcemy zrobić w nim otwór, w którym zamontujemy okno połaciowe – będzie to przebudowa dachu. Jeśli zaś okno ma mieć formę lukarny lub tzw. wolego oka, będziemy mieć już do czynienia z rozbudową. Przebudową jest również wymiana okien w sytuacji, gdy konieczne jest powiększenie lub pomniejszenie istniejącego już otworu okiennego, a także zamurowanie otworów okiennych czy zmiana konstrukcji schodów.

Odbudowa nie pojawia się wprawdzie w ustawie o prawie budowlanym, ale jej definicję można znaleźć w Art.4. ustawy o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu. W myśl przepisów odbudową jest odtworzenie całości lub części budynku, przy czym nie jest wymagane zastosowanie takich samych materiałów budowlanych, jak w przypadku pierwotnej budowli. Podczas odbudowy powinny być zachowane wymiary i kształt budynku.