Mapa zasadnicza a mapa sytuacyjno-wysokościowa

W przypadku budowy domu mapa jest nieodzowna. Oczywiście nie chodzi tu o mapę ogólnogeograficzną, tylko o specjalną mapę sytuacyjno-wysokościową, zwaną również mapą do celów projektowych.

Podstawowa różnica między mapą zasadniczą a sytuacyjno-wysokościową polega na tym, że mapa sytuacyjno-wysokościowa jest tworzona przez geodetę na bazie mapy zasadniczej. Mapa zasadnicza będzie przede wszystkim zawierać mniej elementów niż mapa sytuacyjno-wysokościowa.

Mapa zasadnicza służy głównie do celów informacyjnych, natomiast nie może być wykorzystywana do celów projektowych ze względu na to, że nie będą na niej naniesione najświeższe dane – w tym obiekty, które nadal są w budowie.
 
Mapa zasadnicza powinna zawierać takie informacje jak punkty sytuacyjno-wysokościowe (przebiegu granic działek ewidencyjnych, numerów ewidencyjnych działek, osnowy geodezyjnej) i istniejące elementy zabudowy (budynki, obiekty topograficzne, urządzenia budowlane, sieci uzbrojenia terenu).

Mapę zasadniczą najczęściej wykonuje się w skali: 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000.

Czym jest mapa sytuacyjno-wysokościowa?

Mapa sytuacyjno-wysokościowa, nazywaną również mapą projektową, jest przede wszystkim bardziej rozbudowana i zawiera więcej elementów. Dodatkowo naniesione są na niej miary liniowe po pomiarach terenowych, które określają odległości między charakterystycznymi punktami sytuacyjnymi – ważnymi z punktu widzenia tworzenia projektu. Mapa sytuacyjno-wysokościowa ma również zaznaczone grunty obciążone służebnościami, których informacje zawarte są w księgach wieczystych.

Mapa sytuacyjno-wysokościowa jest standardowo opracowywana w skali 1:500. Jak sama jej nazwa wskazuje, zawiera ona dane z pomiarów zarówno w poziomie, jak i w pionie.

Aby móc opracować mapę sytuacyjno-wysokościową, musimy najpierw zaopatrzyć się w aktualną mapę zasadniczą – to na jej kopii geodeta naniesie informacje niezbędne do celów projektowych. O jej wydanie należy zwrócić się do starostwa powiatowego, a konkretnie – do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Mapę zasadniczą zazwyczaj możemy otrzymać od razu – wystarczy złożyć odpowiedni wniosek.

Jakie informacje powinny znaleźć się na mapie sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych?

Mapa do celów projektowych musi zawierać szereg informacji będących wynikiem pomiarów terenowych, a także danych związanych z indywidualnymi uwarunkowaniami projektu. Najważniejsze elementy, które powinny zostać uwzględnione, to:

• sytuacyjne i wysokościowe punkty osnowy geodezyjnej,
• pionowe ukształtowanie terenu,
• usytuowanie i kontury budynków,
• granice i numer ewidencyjny działki,
• osie dróg i ulic,
• elementy uzbrojenia działki (naziemnego i podziemnego),
• rozmieszczenie zieleni wysokiej oraz zieleni chronionej,
• obiekty ogólnogeograficzne,
• linie podziału pomiędzy gruntami o różnym przeznaczeniu,
• inne obiekty charakterystyczne dla danej działki.

Ważnym elementem mapy jest także skala. Różni się ona w zależności od działki i gęstości zabudowania. Można więc otrzymać mapę sytuacyjno-wysokościową w skali:

• 1:5000 – dla obszarów leśnych i rolnych,
• 1:1000, 1:2000 – dla obszarów o średnim zagęszczeniu obiektów budowlanych,
• 1:500, 1:1000 – dla obszarów o dużym zagęszczeniu obiektów budowlanych,
• 1:500 – dla działek budowlanych.

Oprócz obszaru naszej działki budowlanej mapa do celów projektowych musi obejmować również teren wokół działki, na szerokość minimum 30 metrów. 

Jeśli chodzi o kwestie formalne, na mapie sytuacyjno-wysokościowej znajdują się także dane dotyczące jednostki i obrębu ewidencyjnego (nazwa i identyfikator), nazwa miejscowości, w której znajduje się działka, skala mapy i data jej wykonania oraz oznaczenia układu współrzędnych płaskich prostokątnych i układu wysokości. 

Mapa powinna zawierać również dane podmiotu, który ją opracował (pracowni geodezyjnej) oraz imię, nazwisko i numer uprawnień geodety wraz z jego podpisem i imienną pieczątką. Aby mapa mogła być faktycznie wykorzystana do celów projektowych, musi także zostać opatrzona urzędową adnotacją i pieczątką Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej potwierdzającą legalność i przeznaczenie mapy.

Inwestorom może przysporzyć trudności już samo czytanie mapy sytuacyjno-wysokościowej – ze względu na to, że są na niej naniesione różne liczby oraz oznaczenia. Mapa sytuacyjno-wysokościowa powinna więc zawierać legendę wyjaśniającą poszczególne skróty. Dla ułatwienia wyjaśniamy kilka ważnych skrótów, które widnieją na mapie:

• cw – sieć ciepłownicza wysokiego ciśnienia,
• gw – sieć gazowa wysokoprężna (czyli sieć wysokiego ciśnienia),
• wo – sieć wodociągowa ogólna,
• wl – sieć wodociągowa lokalna, 
• kd – sieć kanalizacji deszczowej,
• tm – sieć telekomunikacyjna miejska.

Kiedy należy sporządzić mapę sytuacyjno-wysokościową?

Usługi geodety są wymagane jeszcze przed wykonaniem projektu, kiedy niezbędna jest przygotowana przez niego mapa do celów projektowych, czyli mapa sytuacyjno-wysokościowa. Zawiera ona m.in. aktualne rozmieszczenie obiektów, naziemne i nadziemne sieci i uzbrojenie terenu. Bez niej nie otrzymamy pozwolenia na budowę. Poniżej przedstawiamy bardziej szczegółowo, kiedy wymagana jest mapa sytuacyjno-wysokościowa.

Mapa sytuacyjno-wysokościowa jest niezbędna do opracowania projektu zagospodarowania terenu. Musimy również załączyć ją do wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia budowy, a także do wniosku o wykonanie przyłączy. Jej opracowanie najlepiej zatem zlecić przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac związanych z budową, już na etapie gromadzenia niezbędnej dokumentacji. Warto wiedzieć, że w przeciwieństwie do mapy zasadniczej, mapa sytuacyjno-wysokościowa nie zostanie przygotowana z dnia na dzień – czasem musimy na nią poczekać nawet ok. 4-5 tygodni. Nie należy jednak wykonywać mapy sytuacyjno-wysokościowej ze zbyt dużym wyprzedzeniem, pamiętajmy, że musi ona być jak najbardziej aktualna. Do zadań geodety należą więc:

• sprawdzenie granic działki,
• wytyczenie budynku,
• wytyczenie przyłączy,
• pomiar przyłączy,
• inwentaryzacja powykonawcza.

Mapa sytuacyjno-wysokościowa jest potrzebna nie tylko do opracowania projektu, ale także jako:

• załącznik do wniosku o wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• załącznik do zgłoszenia robót budowlanych, które nie wymagają pozwolenia na budowę,
• załącznik do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Etapy powstawania mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych

Pierwszym krokiem w uzyskaniu mapy sytuacyjno-wysokościowej jest zlecenie jej wykonania geodecie. Zanim jednak geodeta rozpocznie pracę, musi zgłosić prowadzenie prac geodezyjnych w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, aby otrzymać potrzebną dokumentację. Ośrodek powinien przekazać niezbędne dokumenty w czasie do 10 dni roboczych.

Następnie geodeta przeprowadza wywiad terenowy oraz wykonuje niezbędne pomiary na naszej działce budowlanej, by móc nanieść na mapę zaktualizowane informacje dotyczące poszczególnych punktów sytuacyjnych i wysokościowych. Sporządzona dokumentacja przekazywana jest następnie do ODGiK, gdzie zostanie zweryfikowana pod kątem zgodności z przepisami geodezyjnymi. Po zatwierdzeniu odpowiednią klauzulą mapa sytuacyjno-wysokościowa może być wydana zleceniodawcy oraz architektowi wykonującemu projekt budowlany i projekt zagospodarowania działki.

Warto podkreślić, że jednoznacznie nie zostało wyjaśnione, jak długo ważna jest mapa sytuacyjno-wysokościowa. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego: „mapa jest aktualna tak długo, jak długo odzwierciedla obecny stan rzeczy istniejący na danym terenie”. Kluczowe jest więc, aby mapa zawierała zaktualizowane informacje.

Ile kosztuje mapa sytuacyjno-wysokościowa?

Opłata za wydanie mapy zasadniczej wynosi najczęściej ok. 30-50 zł, jednak za dokładniejszą wersję, lepszą rozdzielczość i wyższej jakości wydruk trzeba zapłacić nawet ponad 100 zł.

Natomiast mapa sytuacyjno-wysokościowa dla działki budowlanej to koszt, który jest uzależniony przede wszystkim od powierzchni działki, zatem w przypadku mniejszych i średnich działek zapłacimy kilkaset złotych, jednak zwłaszcza przy większych i bardziej „skomplikowanych” działkach cena może sięgać powyżej 1000 zł. Co istotne, mapę do celów projektowych należy zamówić co najmniej w 3-4 egzemplarzach.