Rozbudowa domu – czym jest i co obejmuje?

Pojęcie rozbudowy domu mieszkalnego nie jest wprost definiowane w polskim prawie. Zgodnie z Prawem budowlanym rozbudowa to rodzaj budowy, który w efekcie prowadzi do powiększenia powierzchni użytkowej budynku oraz jego kubatury. Przyjęło się więc, że pod pojęciem rozbudowy kryją się prace mające na celu powiększenie istniejącego już budynku. Rezultatem rozbudowy będzie zmiana parametrów nieruchomości, takich jak: powierzchnia użytkowa, długość, szerokość. Rozbudowa może obejmować nie tylko rozbudowę o dodatkowe pokoje, kondygnacje lub pomieszczenia użytkowe, ale także adaptację poddasza, dobudowę garażu połączonego z bryłą nieruchomości, dobudowę tarasu, ogrodu zimowego, werandy. Rozbudowa w poziomie (dobudowa) będzie wiązać się ze zmianą granic budynku. 

Rozbudowę można przeprowadzić na kilka sposobów, wówczas zakres prac, a także całkowity koszt rozbudowy, będzie się prezentować inaczej. Chcąc dobudować pomieszczenia do istniejącego budynku lub całkowicie rozbudować nieruchomość, harmonogram przeprowadzanych prac budowlanych będzie przypominać wznoszenie konstrukcji od zera. Konieczne będzie między innymi: przygotowanie terenu, wylanie i zaizolowanie fundamentów, wznoszenie ścian. Mniej skomplikowana będzie rozbudowa domu o ganek lub taras umieszczony na słupach. Możliwa jest także nadbudowa, czyli rozbudowa kondygnacji domu. Wówczas zakres prac nie będzie obejmować robót ziemnych, natomiast może wiązać się ze zmianą dachu oraz z zabudowaniem schodów – to z kolei skutkuje zmianami konstrukcyjnymi takimi jak wybicie i wzmocnienie otworu nad parterem, a w niektórych przypadkach również oparciem stropu.

Rozbudowa domu – czy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę?

Rozbudowy domu można dokonać na podstawie zgłoszenia budowy lub po uzyskaniu pozwolenia na budowę. W jakich sytuacjach pozwolenie nie będzie konieczne?

Od 2015 roku przepisy dopuszczają rozbudowę domu bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Rozbudowa: nie powinna wykraczać poza obszar działki, powinna uwzględniać niezbędne odległości od granicy działki, powinna być zgodna z zapisami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzji o warunkach zabudowy. Gdy plan rozbudowy domu jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy, to należy zamówić u wykwalifikowanego architekta projekt rozbudowy.

Natomiast o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy zwrócić się do właściwego organu w sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania miejscowego nie obejmuje lokalizacji naszej działki. Do wniosku dołącza się dwie kopie mapy zasadniczej z zaznaczonym planowanym miejscu rozbudowy. Należy również opisać inwestycję oraz podać docelowe parametry nieruchomości.

Przed rozpoczęciem rozbudowy należy: ustanowić kierownika budowy, zakupić i zarejestrować w starostwie powiatowym dziennik budowy, złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych.

Po zakończeniu robót budowlanych związanych z rozbudową domu należy powiadomić nadzór budowlany. Zgłoszenie powinno zawierać: oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu rozbudowy zgodnie z projektem, przepisami i pozwoleniem, protokoły kontroli nowych instalacji wewnętrznych, kopię świadectwa charakterystyki budynku po rozbudowie, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą. Następnie nadzór budowlany ma 21 dni na wyrażenie sprzeciwu. Jego brak oznacza zgodę na użytkowanie rozbudowanej części domu.

Rozbudowa domu a odległości między sąsiadującą działką

W niektórych przypadkach rozbudowy nieruchomości konieczne może być uzyskanie zgody sąsiada. Warto zatem przeanalizować przepisy dotyczące odległości budynku od sąsiadującej działki. Przyjmuje się, że:

• nowa ściana pozbawiona otworów drzwiowych i otworów okiennych nie może zostać zlokalizowana w odległości mniejszej niż 3 metry od granicy działki;
• ściana z otworami drzwiowymi lub z otworami okiennymi nie powinna być budowana w odległości mniejszej niż 4 metry od sąsiedniej działki;
• odstęp między oknem w połaci dachowej a granicą sąsiadującej działki nie może być mniejszy niż 4 metry;
• odległość od sąsiadującej działki dobudowanego tarasu, zadaszenia, balkonu lub garażu nie może być mniejsza niż 1,5 metra.

W sytuacji, gdy teren nie pozwala na rozbudowę z uwzględnieniem powyższych wytycznych, to można wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (na podstawie art. 9 Prawa budowlanego). Warto jednak zdawać sobie sprawę, z tego, że zgoda na odstępstwo jest udzielana w uzasadnionych przypadkach. Musi uwzględniać ona również prawa właścicieli sąsiedniej działki. Oznacza to, że sąsiedzi staną się stroną postępowania w sprawie pozwolenia na rozbudowę, a także będą mogli składać zażalenia i odwołania.

Uwaga: Istnieje wyjątek dotyczący wąskich działek w zabudowie jednorodzinnej o szerokości mniejszej niż 16 metrów.

Rozbudowa domu – formalności krok po kroku

Przed planowaną rozbudową domu należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla danego terenu, na którym zlokalizowana jest nasza działka, nie powstał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. 

Co więcej, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych prace mające na celu rozbudowę, nadbudowę, dobudowę i przebudowę oraz zmianę przeznaczenia nieruchomości powinna poprzedzać ekspertyza techniczna stanu konstrukcji i elementów budynku. Ekspertyza powinna uwzględniać również badania podłoża gruntowego.

Jeżeli zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy planowana rozbudowa domu jest możliwa, to kolejnym krokiem powinno być zlecenie wykonania projektu rozbudowy domu – projekt musi zostać sporządzony przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami.

Następnie należy dopełnić formalności związane ze zgłoszeniem rozbudowy budynku. Dokumenty należy złożyć w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta. 

Przed rozpoczęciem rozbudowy domu powinno się wyznaczyć kierownika budowy. Nie należy zapominać również o zakupie i zarejestrowaniu w starostwie powiatowym dziennika budowy oraz o złożeniu w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych.

Po zakończeniu robót należy powiadomić nadzór budowlany.