Strona główna > Budowa

Na czym polega budowa domu systemem zleconym?

2025-04-14

Wybór odpowiedniego modelu realizacji inwestycji budowlanej to jedna z najistotniejszych decyzji, jaką podejmują inwestorzy indywidualni, przystępując do budowy domu jednorodzinnego. Obok popularnej metody gospodarczej, która zakłada osobistą koordynację wszystkich etapów prac, coraz więcej osób decyduje się na model pośredni – tzw. system zlecony. To rozwiązanie, które umożliwia pogodzenie kontroli nad przebiegiem inwestycji z delegowaniem kluczowych zadań specjalistom, bez konieczności angażowania generalnego wykonawcy. Czym zatem dokładnie jest system zlecony? Jakie niesie za sobą korzyści, a jakie ryzyka? I wreszcie – komu można polecić ten sposób realizacji budowy?

Budowa domu z firmą budowlaną

System zlecony budowy domu – na czym dokładnie polega?

Model realizacji budowy domu w systemie zleconym zakłada, że inwestor, zamiast samodzielnie organizować kolejne etapy przedsięwzięcia, powierza jego realizację wyspecjalizowanym podmiotom. Najczęściej oznacza to współpracę z firmą budowlaną, która przejmuje odpowiedzialność za wykonanie konkretnych robót — zazwyczaj w ramach tzw. robót budowlanych cząstkowych lub całościowych, z podziałem na etapy.

Nie zawsze musi to być jednak jedna firma prowadząca budowę od fundamentów po dach — system zlecony zakłada elastyczność. Inwestor może podpisać osobne umowy z ekipą murarską, dekarzem, instalatorami czy firmą wykończeniową, nie podejmując się jednak samodzielnego wykonywania tych prac. Tym samym zyskują Państwo większą kontrolę niż w przypadku zatrudnienia generalnego wykonawcy, ale jednocześnie ograniczacie własne zaangażowanie do nadzoru nad terminowością i jakością wykonania usług, bez konieczności fizycznej obecności na placu budowy każdego dnia.

To rozwiązanie staje się szczególnie atrakcyjne dla osób, które posiadają doświadczenie w zarządzaniu projektami lub mają zaufanych doradców technicznych, a którym zależy na wysokim standardzie wykonania bez konieczności osobistego angażowania się w każdą decyzję operacyjną.

Etapy budowy domu systemem zleconym – co, kiedy i z kim?

Realizacja budowy domu metodą zleconą wymaga od inwestora dobrej koordynacji czasowej i wcześniejszego planowania. Proces ten powinien rozpocząć się na wiele miesięcy przed rozpoczęciem robót ziemnych. Najpierw należy zakończyć etap formalny, czyli uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia w przypadku domów do 70 m² (tu również można starać się o pozwolenie na budowę, co Państwu zalecamy i argumentujemy taki pogląd w osobnym artykule), a następnie zatwierdzić projekt architektoniczno-budowlany. W tym czasie warto rozpocząć poszukiwania i selekcję ekip budowlanych – najlepiej z kilku miesięcznym wyprzedzeniem, ponieważ solidni wykonawcy często mają grafiki zapełnione na długie tygodnie. Kolejność działań prezentuje się następująco: 

  • w pierwszej kolejności należy wybrać firmę odpowiedzialną za wykonanie stanu zerowego – czyli robót ziemnych, fundamentów oraz izolacji; 
  • równolegle, z około trzymiesięcznym wyprzedzeniem, warto prowadzić rozmowy z ekipą murarską (stan surowy otwarty), aby prace fundamentowe płynnie przeszły w murowanie ścian i wylewanie stropów;
  • kolejne etapy – dach, stolarka, instalacje – wymagają równie dokładnej koordynacji, najlepiej według ustalonego wcześniej harmonogramu prac, który uzgadniany jest z kierownikiem budowy.

Dobrym zwyczajem jest podpisywanie umów z kolejnymi wykonawcami najpóźniej na kilka tygodni przed planowanym rozpoczęciem ich robót, uwzględniając nieprzewidziane przestoje czy opóźnienia wcześniejszych ekip.

Przewidywalność i odpowiedzialność podczas budowy wg metody zleconej

Jedną z największych zalet systemu zleconego jest przeniesienie odpowiedzialności wykonawczej na profesjonalne podmioty. Państwo jako inwestorzy nie muszą zastanawiać się nad logistyką dostaw betonu, koordynacją dostaw stolarki okiennej z montażem, czy zgodnością technologii docieplenia z projektem. Te zadania, odpowiednio opisane w umowach wykonawczych, stają się przedmiotem zobowiązań po stronie wykonawców. Kluczowe jest zatem opracowanie rzetelnych, szczegółowych umów, które nie tylko określają zakres prac, ale także zawierają harmonogram, zasady odbiorów częściowych, gwarancje oraz kary umowne za opóźnienia.

W przypadku robót zleconych odpowiedzialność za błędy wykonawcze — zarówno techniczne, jak i organizacyjne — ponosi wykonawca. Oczywiście pod warunkiem, że w sposób prawidłowy zadbano o dokumentację projektową, zapewniono nadzór techniczny i nie doszło do tzw. ingerencji inwestorskiej, czyli samowolnych zmian wprowadzanych przez inwestora bez konsultacji z projektantem.

W tym modelu kluczową postacią staje się kierownik budowy, który reprezentuje interesy inwestora i dba o zgodność robót z projektem, obowiązującymi przepisami oraz zasadami sztuki budowlanej. W przypadku bardziej rozbudowanych inwestycji warto również rozważyć zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego – jego kompetencje w zakresie odbioru robót, weryfikacji kosztorysów powykonawczych oraz oceny jakości materiałów mogą mieć decydujący wpływ na końcowy efekt.

Kiedy warto rozważyć system zlecony?

Budowa systemem zleconym znajduje swoje uzasadnienie przede wszystkim wówczas, gdy inwestor nie ma możliwości lub nie chce osobiście angażować się w codzienne życie placu budowy. Przykładem mogą być osoby prowadzące intensywną działalność zawodową, często podróżujące, bądź mieszkające w znacznej odległości od działki budowlanej. Również inwestorzy realizujący swoją pierwszą inwestycję prywatną, bez wcześniejszego doświadczenia, mogą uznać system zlecony za bezpieczniejszy i bardziej komfortowy wybór niż budowa gospodarcza, pełna niewiadomych, ryzyk i konieczności szybkiego reagowania.

Nie bez znaczenia pozostaje również aspekt psychologiczny. W modelu zleconym to wykonawcy przejmują ciężar odpowiedzialności za błędy organizacyjne, problemy kadrowe czy opóźnienia materiałowe. Inwestor, posiadając harmonogram i odpowiednio skonstruowaną umowę, może skutecznie egzekwować realizację zadań, zachowując jednocześnie komfort psychiczny i koncentrację na innych aspektach życia — pracy, rodzinie, finansach.

Ile kosztuje budowa domu systemem zleconym?

Choć system zlecony oznacza wyższy koszt całkowity inwestycji w porównaniu z budową gospodarczą, nie jest to różnica, która przekreśla sens takiego rozwiązania. W 2024 roku przeciętny koszt budowy 1 m² domu jednorodzinnego w standardzie deweloperskim, realizowanego w systemie zleconym, wynosił od 5500 do 7500 zł netto, w zależności od regionu, dostępności ekip wykonawczych oraz poziomu skomplikowania projektu (dane: GUS, Sekocenbud, Oferteo).

Dla porównania — realizacja budowy metodą gospodarczą pozwalała w wielu przypadkach zejść z kosztami do poziomu 4000–5200 zł/m², przy założeniu dużego zaangażowania własnego i dobrej organizacji. Różnica na poziomie 1500–2300 zł/m² może wydawać się znaczna, ale warto rozważyć ją przez pryzmat czasu, energii oraz potencjalnych ryzyk i błędów, które — jeśli nie zostaną w porę wykryte — mogą przełożyć się na koszty napraw, przestojów i strat finansowych znacznie przewyższających początkowe oszczędności.

Praktyka: jak wygląda budowa systemem zleconym w rzeczywistości?

Wyobraźmy sobie rodzinę, która zakupiła działkę pod miastem, a projekt domu zakłada budynek o powierzchni użytkowej 160 m², z garażem jednostanowiskowym. Zamiast samodzielnie nadzorować wszystkie etapy, zdecydowali się powierzyć realizację trzem wybranym firmom: jedna odpowiadała za stan surowy otwarty, druga zajęła się instalacjami i tynkami, trzecia – wykończeniem. Wszystkie umowy zostały skonsultowane z prawnikiem, a harmonogram uzgodniony z kierownikiem budowy, który również prowadził dziennik oraz odbiory międzyetapowe.

Efekt? Budowa trwała 18 miesięcy, z zachowaniem kolejności robót i bez istotnych opóźnień. Całość inwestycji zamknęła się w kwocie 1 040 000 zł (w przeliczeniu około 6500 zł/m²). Choć koszt nie należał do najniższych, inwestorzy nie musieli angażować się operacyjnie, a każdy etap był zrealizowany z zachowaniem wysokiej jakości i zgodnie z projektem.

O czym warto pamiętać decydując się na taki system budowy domu?

System zlecony wymaga od inwestora dobrej orientacji prawnej, organizacyjnej oraz znajomości zasad współpracy z wykonawcami. Kluczowe znaczenie mają:

  • Precyzyjne i kompletne dokumenty projektowe – im mniej niejasności, tym mniej ryzyk konfliktów z wykonawcami.
  • Szczegółowe umowy wykonawcze – warto zawrzeć w nich zapisy dotyczące terminów, materiałów, jakości, odbiorów, kar i gwarancji.

Nieoceniona bywa współpraca z doświadczonym kierownikiem budowy, który reprezentuje interesy inwestora i kontroluje jakość wykonania. W przypadku bardziej skomplikowanych inwestycji – z podpiwniczeniem, pompą ciepła, fotowoltaiką czy niestandardową architekturą – warto powierzyć nadzór inspektorowi inwestorskiemu. Choć jest to dodatkowy koszt, to często właśnie dzięki niemu inwestor unika nieodwracalnych błędów technologicznych.

System zlecony – kompromis między wygodą a kontrolą

W realiach współczesnego rynku budowlanego, gdzie dostępność ekip bywa zmienna, a ceny materiałów – trudne do przewidzenia, system zlecony wydaje się być rozsądnym kompromisem między komfortem a kontrolą. Pozwala Państwu realizować inwestycję z profesjonalnym wsparciem, unikając błędów typowych dla budowy gospodarczej, ale jednocześnie nie wymaga całkowitego oddania inwestycji jednemu wykonawcy — jak ma to miejsce w przypadku generalnego wykonawstwa.

Właściwie zaplanowana budowa systemem zleconym daje poczucie bezpieczeństwa i przewidywalności, przy jednoczesnej elastyczności co do kolejności prac, doboru wykonawców i materiałów. Ostatecznie to Państwo decydują, ile chcą oddać w ręce specjalistów, a na jakich etapach zachować większą decyzyjność.

Bibliografia

budowa domu

Proponowane dla Ciebie

Komentarze

Ten artykuł nie został jeszcze skomentowany.

×

Chcę być informowany o promocjach, ofertach specjalnych, produktach i usługach Tooba.pl: