Czym jest stan surowy zamknięty?

Stan surowy zamknięty to jeden z kilku poziomów budowy nieruchomości, następujący bezpośrednio po zakończeniu prac związanych z etapem stanu surowego otwartego. W mym momencie nie można jeszcze się przeprowadzić, lecz należy zaplanować większość kluczowych elementów inwestycji. Warto pamiętać, że budowa domu jest podzielona na różne etapy. Jednym z nich jest stan surowy otwarty (pozwala zobaczyć efekty prac wykonywanych do tej pory), dzięki któremu można sprawdzić aktualny zarys całej nieruchomości i stan takich elementów jak m.in.:

• ściany nośne,
• schody wewnętrzne,
• pokrycie dachu,
• strop,
• komin.

Kolejnym etapem, następującym po stanie surowym otwartym jest omawiany w dzisiejszym artykule stan surowy zamknięty. Charakteryzuje się on gotową konstrukcją nośną, drzwiami zewnętrznymi oraz wstawionymi oknami i powierzchnią dachową. Budynek w stanie surowym zamkniętym powinien być prawidłowo zabezpieczony przed warunkami atmosferycznymi (opady śniegu, deszczu, powiewy silnego wiatru). Warto jednak pamiętać, że pomimo prac wykonanych na zewnątrz - środek nieruchomości pozostaje nadal nietknięty.

W prawie budowalnym nie ma jednoznacznej definicji określającej stan surowy zamknięty. W konsekwencji powinno się ustalić kompleksowy zakres prac fachowców na kilka tygodni przed podpisaniem umowy z firmą świadczącą usługi budowlane.

Inwestorzy w większości przypadków starają się, aby budynek został doprowadzony do stanu surowego zamkniętego w jeden sezon, ponieważ chcą zaoszczędzić pieniądze na zabezpieczaniu nieruchomości przed warunkami atmosferycznymi. Doprowadzenie domu do stanu surowego zamkniętego w krótkim czasie wymaga jednak skrupulatnego planowania i dobrej koordynacji dostaw materiałów budowlanych. 

Co obejmuje stan surowy zamknięty i jakie prace należy uwzględnić na tym etapie procesu budowy?

Gdy budynek zaczyna być domem w stanie surowym zamkniętym - oznacza to, że ok. 50% prac budowlanych zostało zakończonych. Osiągnięcie stanu surowego zamkniętego teoretycznie trwa (przy systemie zleconym) od 2 do 4 miesięcy, w praktyce dom w stanie surowym  zamkniętym nie powstaje w tak zawrotnym tempie ze względu na częsty brak terminowości poszczególnych ekip wykonawczych.

Za pojęciem tj.: stan surowy zamknięty, kryją się m.in.: ławy fundamentowe, stolarka okienna i drzwiowa (okna i drzwi zewnętrzne) więźba dachowa, strop nad parterem itp. W stanie surowym zamkniętym, nieruchomość jest praktycznie ukończona z zewnątrz (pomijając wykończenie i elewację). Nie obejmuje jednak prac wykończeniowych wewnątrz budynku. Po zakończonym etapie stanu surowego zamkniętego, budynek jest zabezpieczony przed czynnikami atmosferycznymi. Warto już w tym  momencie ubezpieczyć dom wybierając polisę dla domu w budowie. Zakres ochrony jest ograniczony, natomiast doprowadzenie domu do stanu gotowego do wprowadzenia, wymaga jeszcze sporych nakładów czasowych i inwestycyjnych. Nie warto ryzykować i zwlekać z decyzją o ubezpieczeniu na tym etapie wykończenia domu. Proces budowy jest często nieprzewidywalny i wiele rzeczy może się zdarzyć. Częste są np. kradzieże w budowanych domach lub awarie instalacji wodno-kanalizacyjnej (w wyniku np. błędów wykonawcy). 

Stan surowy zamknięty i co dalej? 

Wraz z zakończeniem prac nad stanem surowym zamkniętym domu można zająć się wyborem rodzaju ogrzewania i materiałów, które zastosujemy w niercuhomości. Warto również zobaczyć w projekcie, czy system alarmowy lub kominek są przewidziane, ponieważ od tego zależy dalsza aranżacja wnętrz. Zatem, od czego zacząć kolejne prace?

1. Rozprowadzenie instalacji i wykonanie tynków

Po odpowiednim przygotowaniu przewodów, należy zająć się tynkowaniem sufitu, ścian, otworów w drzwiach, a także oknach. Warto również, żeby ściany zostały wykończone płytami gipsowo-kartonowymi lub gładzią.

2. Izolacja podłóg i wylewki

Podłogi warto wyizolować za pomocą polistyrenu ekstrudowanego, styropianu bądź wełny. Przy układaniu kolejnej warstwy płyt izolacyjnych należy również pamiętać o rozprowadzeniu instalacji centralnego ogrzewania. Na tak przygotowanej warstwie wykonuje się dalsze prace, takie jak wylewki (posadzki) i wykończenie podłóg. 

3. Rozpoczęcie prac wykończeniowych

Po wykonaniu poszczególnych etapów wymienionych wyżej, można rozpocząć prace wykończeniowe wewnątrz domu (malowanie, stolarka wewnętrzna, układanie podłóg, montaż oświetlenia) oraz na zewnątrz (elewacja, nawierzchnie ogrodowe, taras). Jeśli na etapie SSZ nie zostały wykonane ściany działowe, to dobry moment na ich budowę. 

Ile kosztuje budowa domu do stanu surowego zamkniętego?

Ile kosztuje stan surowy zamknięty? Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ zależy to od parametrów budowanego domu, tj.: wykorzystanych materiałów, metrażu nieruchomości, a także indywidualnych dodatków. Przy założeniu, że całkowita powierzchnia opiewa w granicach 110 m2, cena surowego stanu zamkniętego plasuje się w granicach od 165 do 210 tys. złotych. Stan surowy zamknięty to nawet 30 – 45% kosztów budowy domu!

1. Ściany i fundamenty - ogólny kosztorys

Koszt fundamentów i podłogi oscyluje w graniach 25 – 32 tys. złotych (ponad 35% całkowitej ceny pochłania robocizna).

Ściany zewnętrzne takiej nieruchomości mogą zajmować ok. 130 m2, co będzie kosztowało od 7 do 12 tys. złotych + podobna cena robocizny.

Ściany działowe, których powierzchnia może być nawet o 50% mniejsza (65 m2) będą kosztowały od 3 do 5 tys. złotych. Nie obędzie się jednak bez kominów oraz przewodów wentylacyjnych i zewnętrznego wykończenia, co gwarantuje wzrost kosztów maksymalnie do 9 tys. złotych.

2. Schody i strop - ogólny kosztorys

Strop domu to całkiem duży koszt, oscylujący w granicach nawet 45 tys. złotych (łącznie z robocizną). Schody żelbetowe to wydatek rzędu 5-7 tys. złotych (robocizna i materiały wliczone w cenę).

3. Dach - ogólny kosztorys

Podczas budowy domu w stanie surowym należy wliczyć w ogólny kosztorys cenę konstrukcji pokrycia dachowego. Klasyczne zadaszenie dwuspadowe o powierzchni 95 m2 ma ok. 135 m2. Oznacza to, że cena więźby dachowej będzie oscylowała w graniach 7 tys. złotych (dodatkowe 4 tys. złotych należy doliczyć za robociznę).

Membrana dachowa to wydatek rzędu 1-3 tys. złotych, a orynnowania i podbitka dachowa plasują się maksymalnie w cenie 9 tys. złotych.

Powierzchnię dachową można pokryć blachą stalową. W tym wypadku powinno się liczyć z kosztem od 18 do 22 tys. złotych, łącznie z wynagrodzeniem specjalistów (w tym wypadku dekarzy).

4. Drzwi i okna - ogólny kosztorys

Podstawowe okna z PVC o skromnym wyposażeniu w małym domu kosztują nawet do 20 tys. złotych. Cena drewnianej odmiany okien wynosi już 40 tys. złotych, a koszt rolet zewnętrznych to kolejne kilkanaście tys. złotych.

Drzwi wejściowe to o wiele mniejszy wydatek, ponieważ można je zakupić (łącznie z montażem) w cenie ok. 5 tys. złotych. Jeśli dorzucimy do tego bramę garażową, będziemy musieli wydać ok. 3-4 tys. złotych.

W przypadku okien dachowych – cena wynosi ok. 12 tys. złotych, a montaż to ok. 25% kosztu materiałów.

5. Robocizna - ogólny kosztorys

Robocizna podczas budowy nieruchomości to prawie 20% wszystkich wydatków. W XXI wieku większość prac jest zlecanych profesjonalnym przedsiębiorstwom świadczącym usługi budowlane (zazwyczaj w systemie gospodarczym).

Należy pamiętać o optymalizacji wszystkich wydatków, porównując ceny materiałów w różnych sklepach internetowych i stacjonarnych, a przede wszystkim dobierając odpowiednią ekipę budowlaną, dostosowaną do naszych potrzeb.

Do budowy domu warto dobierać rzetelne firmy budowlane z kilkunastoletnim doświadczeniem. Należy zwrócić uwagę, na jaki czas usługodawca udziela gwarancji na nieruchomość, a dodatkowo jakich materiałów używa i z jakiej hurtowni je sprowadza.

Stan surowy zamknięty - o czym warto pamiętać na tym etapie prac?

Na etapie budowy nieruchomości w stanie surowym musisz pamiętać przede wszystkim o tym, że każdy błąd, który popełnią budowlańcy – w przyszłości będzie bardzo trudny do naprawy. W konsekwencji nie należy oszczędzać na materiałach, a pracowników powinno się poinformować, aby do prac podchodzili z należytą ostrożnością. Warto również stworzyć skrupulatny plan i nie zmieniać położenia pomieszczeń (np. łazienki, kuchni lub salonu), ponieważ na tym etapie może być to niemożliwe.

Co różni stan surowy zamknięty od stanu deweloperskiego?

Stan deweloperski przedstawia budynek, który deweloperzy wystawiają na sprzedaż. Stan deweloperski, podobnie jak stan surowy zamknięty, nie występuje w definicji prawa budowlanego, dlatego większość osób interpretuje te słowa odrobinę inaczej.

Co obejmuje stan deweloperski?

• parapety,
• instalacje,
• wylewki (posadzka przygotowana pod układanie podłóg),
• wykończone ściany wewnątrz budynku (tynki, niekoniecznie gładzie),
• wykończona elewacja (ocieplenie + tynk).

Zakres obejmujący stan deweloperski może być nieco bardziej rozbudowany, w zależności od warunków umowy. Jednak w głównej mierze wymaga on wygładzenia i pomalowania ścian, montażu drzwi wewnętrznych, gniazdek i łączników, wyboru mebli oraz sprzętów, a także wykończenia podłóg (panele, deski, płytki). Jest to bardzo kosztowna część, a cena może się diametralnie różnić, w zależności od upodobań właściciela.

Kiedy powinno się zakończyć prace przy stanie surowym nieruchomości?

Nieruchomość w stanie surowym zamkniętym i otwartym wymaga ochrony przed warunkami atmosferycznymi (szczególnie w czasie zimy). Czynniki tj.: śnieg, wiatr, opady deszczu i gradu mogą bardzo mocno uszkodzić budynek. Optymalnym, a zarazem najlepszym rozwiązaniem jest ukończenie budowy domu w stanie surowym przed nastaniem zimy. Wówczas będzie można wstawić drzwi, zamontować okna oraz zadaszenie, dzięki czemu wnętrze budynku zostanie skutecznie zabezpieczone przed wilgocią.

Porę zimową można wykorzystać, w celu wykończenia budynku mieszkalnego. Należy jednak pamiętać, aby stale ogrzewać, oświetlać oraz wentylować dom (ekipa budowlana potrzebuje komfortowych warunków do pracy). Nieruchomość powinna być ogrzana od 7 do 16 °C w zależności od wykonywanych robót.

Co obejmuje stan surowy zamknięty i ile to kosztuje? Podsumowanie

Stan surowy zamknięty to trzeci lub czwarty etap budowy domu. Jest stosunkowo kosztowną inwestycją, ponieważ pochłania nawet 35% kosztów całkowitych. Warto jednak zadbać o prawidłowy plan działania przedstawiony specjalistom oraz materiały wysokiej jakości, aby w przyszłości uchronić się przed różnymi problemami.

Reasumując, budowa domu to stosunkowo drogie przedsięwzięcie. W tym celu należy wynająć wykwalifikowanych specjalistów i w miarę możliwości kontrolować wszystkie działania na placu budowy. Przy ogólnej wycenie trzeba liczyć się z kosztami rozprowadzenia instalacji wodnej i kanalizacyjnej, ceną montażu okien, drzwi, zadaszenia, izolacji podłóg itd. Do kompleksowej budowy domu powinno się podejść z planem, wizją, a przede wszystkim wiedzą budowlaną, aby móc kontrolować wszystko, co dzieje się na placu budowy.

UWAGA! Podane kwoty są cenami przybliżonymi, pochodzą z ogólnodostępnych w Internecie zestawień kosztów, dlatego mogą odbiegać od aktualnych cen oraz nie stanowią oferty handlowej.