Zgodnie z prawem, wszelkie prace budowlane na działce można rozpocząć dopiero od momentu, gdy zostanie przyjęte zgłoszenie budowy (po upłynięciu 21 dni od zgłoszenia i przy braku decyzji o sprzeciwie) lub urząd wyda ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę – czyli nikt się od niej nie odwołał i upłynął 14-termin na wniesienie odwołania). Niestety rozpoczęcie robót wcześniej, bez zachowania tych terminów, może zostać uznane za samowolę budowlaną lub być powodem odmowy wydania pozwolenia.

Przygotowanie terenu działki pod budowę domu

Zgodnie z art. 31 Prawa budowlanego, budowa rozpoczyna się w momencie podjęcia prac przygotowawczych na działce. Do tych prac zaliczone są np.:

• roboty geodezyjne (wytyczenie obiektów w terenie – a obowiązkowo należy tyczyć m.in. obiekty wymagające pozwolenia na budowę oraz domy jednorodzinne i przyłącza);
• niwelacja terenu – czyli ustalenie wysokości punktów na działce w stosunku do założonego poziomu odniesienia, a także – co z tym związane – wyrównanie gruntu i ukształtowanie go w taki sposób, aby odpowiadał naszym zamierzeniom budowlanym;
• zagospodarowanie terenu działki – w tym także z budową obiektów tymczasowych (np. przenośnej toalety, rozdzielnicy elektrycznej itp.), postawieniem urządzeń przeznaczonych do wykonania robót czy też wyznaczeniem powierzchni potrzebnych na składowanie odpadów budowlanych oraz wykonanie ogrodzenia posesji;
• budowa przyłączy na potrzeby budowy; co ważne, nawet jeśli przyłącza już były wcześniej na posesji, dostawę wody i prądu do działki możemy rozpocząć dopiero wtedy, gdy uzyskamy pozwolenie na budowę lub nasze zgłoszenie zostanie zatwierdzone; jeżeli nie dopilnujemy tej regulacji, ryzykujemy nałożeniem kary grzywny, przy czym ponosi ją ten, kto dostarcza media – może to być nie tylko administrator sieci, ale np. życzliwy sąsiad, który pozwala nam korzystać z instalacji, dopóki nie będziemy mieć własnych.

Co nie zostanie uznane za rozpoczęcie prac budowlanych?

Powyżej wymienione prace są katalogiem zamkniętym – nie ma wypisanych w prawie (na obecną chwilę) innych czynności, które można by uznać za rozpoczęcie prac budowlanych. Możemy w związku z tym np.:

• kupować i gromadzić na działce materiały budowlane;
• dokonać wywozu odpadów, które się na niej znajdują;
• wyciąć drzewa, które będą przeszkadzać w inwestycji (oczywiście po odpowiednim zgłoszeniu wycinki).

 

 

Odbiór dziennika budowy

Zanim rozpoczniesz budowę domu, musisz zakupić dziennik budowy (odbiera się go w urzędzie lub np. można dołączyć jako gratis do zakupu dowolnego projektu w Tooba.pl). Dziennik budowy jest dokumentem urzędowym, informującym o przebiegu prac budowlanych czy występowania różnych okoliczności mających znaczenie, przy ocenie technicznej budowy. Dziennik budowy należy prowadzić rzetelnie – wszystkie wpisy powinny być dokładne i dokonywane w odpowiadającej rzeczywistości kolejności.

Jeśli nie zdecydujesz się na dołączenie dziennika budowy jako gratis do projektu w Tooba.pl, możesz złożyć wniosek o wydanie dziennika budowy do starostwa lub urzędu miasta, który wydał pozwolenie na budowę (lub w którym zostało złożone zgłoszenie budowy domu). Czas oczekiwania wynosi do 3 dni, ale dziennik zostanie wydany dopiero wtedy, gdy pozwolenie na budowę będzie ostateczne (lub zgłoszenie – zatwierdzone). Opłata odpowiada kosztom wytworzenia dziennika.

Co zawiera dziennik budowy? Jak go prowadzić?

Dziennik budowy jest wykonany w formacie A4, ma numerację, a strony są podwójne: składają się z oryginału i kopii. Urzędnik przystawia pieczęć na stronach dziennika, a na stronie tytułowej umieszcza takie dane, jak numer, datę wydania dziennika, liczbę stron, a także dane inwestora i inwestycji (lokalizacja, data wydania pozwolenia itd.). Z kolei sam inwestor – jeszcze przed budową – musi wpisać na pierwszej stronie dziennika dane kierownika budowy, inspektora nadzoru (inspektorskiego lub autorskiego) – jeżeli takie osoby zostaną zatrudnione. Z kolei wspomniane osoby muszą wówczas potwierdzić pisemnie przyjęcie powierzonych obowiązków/funkcji.

W dzienniku znajduje się ponadto miejsce na wpisanie firm wykonawczych, a kolejne strony przeznacza się na wpisanie przebiegu robót – co wykonuje się już na bieżąco podczas budowy. Wpisów może dokonywać np. kierownik budowy lub sam inwestor, a także projektant, geodeta i przedstawiciele nadzoru budowlanego. Każdy wpis musi być opatrzony datą i podpisem wraz ze wskazaniem wykonywanej funkcji lub nazwy organu reprezentowanego. Jeśli jakiś wpis dotyczy innych osób, osoby te powinny potwierdzić go podpisem i datą.

Przeczytaj także >> Formalności budowlane: 20 punktów, które musisz poznać!

Ważne! Między kolejnymi wpisami w dzienniku budowy nie należy zostawiać wolnego miejsca – po to, aby uniemożliwić późniejsze uzupełnienia! Taki zabieg uchroni nas przed nieuczciwymi zleceniobiorcami, którzy będą mogli dokonywać wpisów. Nie można także zapisywać nic na odwrocie ponumerowanych stron, a wszelkie poprawki trzeba wprowadzać w taki sposób, aby tekst, który skreślamy, nadal był czytelny. Powinno się też podawać przy skreśleniach uzasadnienia takich zmian. Przy wielu zmianach i żmudnym procesie budowy domu, może się okazać, że dziennik się zwyczajnie skończy. W takiej sytuacji należy złożyć do urzędu wniosek o wydanie kolejnego tomu.

Należy także pamiętać, że jeśli w trakcie budowy zmienimy np. osobę pełniącą kierownictwo nad budową, trzeba w dzienniku wpisać notatkę, w której będzie wskazany stan zaawansowania prac, a także zabezpieczenia przekazywanej budowy. Notatka musi być opatrzona podpisami wszystkich stron oraz datą.

Uwaga! Dziennik powinien być przechowywany na terenie inwestycji. Należy go dobrze pilnować aż do zakończenia budowy, ponieważ będzie on konieczny do kompletu dokumentów składanych później w nadzorze budowlanym po zakończeniu budowy domu.

Zawiadamiamy nadzór budowlany o terminie rozpoczęcia prac

Zanim rozpoczniemy prace budowlane, musimy złożyć w inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o tym, kiedy zamierzamy rozpocząć budowę (zgodnie z art. 41 ust. 4 prawa budowlanego). Do zawiadomienia należy załączyć m.in. oświadczenie kierownika budowy, że przyjął obowiązki oraz że sporządził plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia; oświadczenie potwierdzające uprawnienia kierownika budowy; w przypadku ustanowienia nadzoru – podobne jak wyżej oświadczenia potwierdzające uprawnienia; informację o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych oraz o przewidywanym terminie ich zakończenia; informację o tym, iulu pracowników będzie na budowie w poszczególnych okresach.

Ustawienie na działce tablicy budowy

Tablica informacyjna – inaczej tablica budowy – również może być dołączona jako gratis do zakupu dowolnego projektu domu w Tooba.pl. Jeśli jednak zdecydują się Państwo na samodzielny zakup takiej tablicy, należy zwrócić uwagę, czy ma ona odpowiednie parametry, tj.:

• wykonanie ze sztywnej płyty,
• kolor tła: żółty,
• kształt: prostokąt o wymiarach 90x70 cm,
• napisy i cyfry: czarne, o wysokości min. 4 cm.

Gdy już posiadają Państwo tablicę, należy umieścić ją w miejscu, które będzie widoczne z drogi publicznej lub dojazdu do niej, w taki sposób, aby była czytelna. Jakie informacje umieszcza się na tablicy informacyjnej? To m.in.: rodzaj robót budowlanych, dokładny adres, numer pozwolenia lub zgłoszenia, informacja o właściwym organie nadzoru budowlanego wraz z danymi kontaktowymi, dane kontaktowe inwestora, dane kontaktowe wykonawców, dane kontaktowe kierownika budowy, projektantów oraz numery telefonów alarmowych (policja, straż pożarna, pogotowie).

 

 

Zgoda sąsiada – kiedy wymagana?

Jeśli do wykonania robót budowlanych lub nawet do prac przygotowawczych potrzebne jest wejście na teren działki sąsiada, konieczne będzie uzyskanie od niego zgody, w której też będzie przewidziany sposób, zakres i terminy korzystania z posesji. Jeśli sąsiad utrudnia wydanie zgody, inwestor może zwrócić się o pomoc do starostwa lub do prezydenta miasta – ci w ciągu 14 dni od wniosku mogą wydać decyzję określającą warunki korzystania z sąsiedniej działki oraz niezbędny obszar do wykonania robót budowlanych. Niezależnie od tego, w jaki sposób uzyskamy zgodę, musimy – po zakończeniu terminu określonego w zgodzie – naprawić ewentualne powstałe tam szkody.

Jeżeli natomiast roboty wkraczają na obszar drogi (np. budowa zjazdu albo przyłączy), należy uzyskać zgodę zarządcy drogi.

Zabezpieczenie placu budowy

Ostatnia – ale nie mniej ważna – rzecz przed budową, to zadbanie o bezpieczny plac budowy. Po pierwsze, plac powinien być zabezpieczony w taki sposób, aby nie mogły na niego wejść osoby nieupoważnione. W tym celu wykonuje się ogrodzenie min. 1,5 wysokości. Ogrodzenie musi być postawione w odległości co najmniej 1/10 wysokości budowy od miejsca, w którym dom się zaczyna – podczas budowy mogą bowiem spadać z obiektu różne materiały czy narzędzia, co stanowiłoby zagrożenie. Oczywiście nie musimy od razu stawiać drogiego ogrodzenia docelowego. Na czas budowy najczęściej montowane jest tanie ogrodzenie oparte na drewnianych palach – na których rozpościera się siatkę.

Zmiany w projekcie w trakcie budowy

Pozwolenie wydane – lub zgłoszenie zatwierdzone – a budowa rozpoczęta? Gratulacje – najważniejsze formalności za Tobą i teraz możesz skupić się na budowie! Co jednak zrobić, jeśli na tym etapie pojawiła się potrzeba zmian w projekcie, których wcześniej nie planowaliście? To nie jest sytuacja bez wyjścia – zmian można bowiem dokonywać także w trakcie budowy, stosując się do pewnych wymagań. Jeśli chcesz wprowadzić zmianę, powinieneś najpierw skonsultować ją z architektem. Specjalista zakwalifikuje ją jako zmianę nieistotną (więcej o zmianach w projektach domów przeczytasz TUTAJ), a następnie zamieści w projekcie odpowiednie opisy i rysunki uzupełniające. Inwestor z kolei musi dostarczyć kopię tych zmian do zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Jeżeli natomiast architekt stwierdzi, że zmiana jest istotne, należy zamówić projekt zamienny, a następnie niestety ponownie spełnić szereg formalności – m.in. wystąpić o wydanie decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę lub złożyć wniosek o wydanie pozwolenia – jeśli budowaliśmy tylko na podstawie zgłoszenia. Jak uzyskać pozwolenie na budowę – przeczytaj TUTAJ. Wszystkich tych formalności należy dokonywać przed wprowadzaniem zmian w życie!