Co oznacza „system gospodarczy”?

System gospodarczy to forma prowadzenia budowy, w której to Państwo samodzielnie organizujecie wszystkie jej etapy, bez zatrudniania generalnego wykonawcy. Pełnicie wówczas funkcję koordynatora całego przedsięwzięcia: od zamawiania materiałów, przez dobór ekip wykonawczych, po nadzór nad terminami i jakością wykonania prac. Oszczędności wynikają przede wszystkim z wyeliminowania marży wykonawcy oraz z możliwości negocjowania stawek bezpośrednio z fachowcami.

Ten model wymaga od Państwa dużego zaangażowania czasowego, odpowiedzialności oraz przynajmniej podstawowej orientacji w zagadnieniach technicznych. Jeśli pracujecie Państwo w elastycznym systemie lub możecie poświęcić czas na budowę – jest to realna szansa na uzyskanie znacznych oszczędności i pełną kontrolę nad jakością prac.

Przeczytaj także: Na czym polega budowa domu systemem zleconym?

Checklista: etapy budowy domu systemem gospodarczym

W przypadku budowy systemem gospodarczym, podział inwestycji na etapy nabiera szczególnego znaczenia – to Wy, jako inwestorzy, odpowiadacie za ich logiczne zaplanowanie i sprawne przeprowadzenie. Typowy harmonogram budowy wygląda następująco:

Etap 1. Formalności i dokumentacja:

• zakup działki, uzyskanie wypisu z MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy,
• wybór i adaptacja projektu,
• pozwolenie na budowę,
• zgłoszenie rozpoczęcia budowy i zatrudnienie kierownika budowy.

Etap 2. Stan zerowy:

• wytyczenie budynku przez geodetę,
• wykonanie wykopów, fundamentów i izolacji przeciwwilgociowych,
• przygotowanie przyłączy (jeśli możliwe).

Etap 3. Stan surowy otwarty:

• wznoszenie ścian nośnych i działowych,
• stropy, wieńce i kominy,
• konstrukcja dachu.

Etap 4. Stan surowy zamknięty:

• montaż stolarki okiennej i drzwiowej,
• pokrycie dachowe.

Etap 5. Instalacje wewnętrzne: 

• instalacja elektryczna, 
• instalacja wodno-kanalizacyjna, 
• instalacja grzewcza,
• instalacja wentylacyjna.

Etap 6. Prace wykończeniowe:

• tynki, posadzki, ocieplenie poddasza, gładzie,
• malowanie, układanie podłóg,
• montaż urządzeń sanitarnych i grzewczych.

Etap 7. Zagospodarowanie terenu i odbiory:

• wykonanie przyłączy (jeśli wcześniej były tymczasowe),
• utwardzenie terenu, ogrodzenie,
• odbiór budynku i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Każdy z tych etapów wymaga od Państwa koordynacji, a często także fizycznej obecności na budowie. Powinniście liczyć się z tym, że wiele zadań – takich jak zakup i dostarczenie materiałów, organizacja transportu, umawianie ekip czy odbiory poszczególnych robót – będzie po Państwa stronie. To właśnie w tych obszarach tkwi potencjał do największych oszczędności.

Ile można zaoszczędzić podczas budowy systemem gospodarczym?

Według analiz ekspertów z branży, przeciętny koszt budowy 1 m² domu jednorodzinnego realizowanego przez firmę w systemie „pod klucz” w 2024 roku wynosił od 5500 do 7500 zł. Tymczasem, prowadząc budowę systemem gospodarczym, przy dobrze poprowadzonej inwestycji, mogą Państwo zejść z kosztami do poziomu 4000–5200 zł za m², co oznacza oszczędności rzędu nawet 1500–2500 zł na każdym metrze kwadratowym. Przy domu o powierzchni 140 m² różnica ta może sięgnąć 200–300 tys. zł.

Warto podkreślić, że skala oszczędności zależy od zakresu samodzielnie wykonanych prac. Im więcej czynności wykonają Państwo we własnym zakresie – tym większe będą korzyści finansowe. Najczęściej samodzielnie wykonuje się:

• prace ziemne (np. wynajęcie koparki i operatora bezpośrednio),
• betonowanie ław i stóp fundamentowych,
• murowanie ścian działowych,
• docieplenie poddasza i ścian zewnętrznych,
• wykończenia wewnętrzne (gładzie, malowanie, układanie paneli), a niekiedy także część wykończeń zewnętrznych (np. elewacja, taras).

Przykład: chcecie zbudować dom parterowy o powierzchni 140 m². Firma budowlana wyceniła stan deweloperski na 980 000 zł. Decydujecie się na budowę systemem gospodarczym. Sami znajdujecie geodetę, ekipę do stanu surowego, hydraulika, tynkarza, elektryka. Zajmujecie się także zakupem materiałów – taniej i z większą kontrolą jakości. Po dwóch latach, z pomocą teścia, szwagra i kilku znajomych z branży, dom staje gotowy. Koszt? 735 000 zł. Oszczędność: 245 tysięcy. A do tego – świadomość, że każdy etap był pod Państwa kontrolą.

Oczywiście nie zawsze wszystko przebiega idealnie. Jeśli nie dopilnujecie terminów – mogą wystąpić przerwy między etapami budowy. Jeśli wybierzecie niewłaściwą ekipę – konieczne będą poprawki. Dlatego system gospodarczy przypomina grę w szachy: wymaga planowania, wyobraźni i zimnej krwi.

Trzeba także pamiętać, że czas trwania budowy w tym modelu jest zazwyczaj dłuższy – średnio o 20–30% w porównaniu z budową realizowaną przez generalnego wykonawcę. Jeśli standardowy dom w stanie deweloperskim powstaje w 10–12 miesięcy, system gospodarczy może zająć nawet 18–24 miesiące.

Taniej – ale nie zawsze łatwiej

Warto podkreślić, że system gospodarczy nie jest rozwiązaniem dla każdego. Wymaga wielu kompetencji w zarządzaniu projektem, znajomości prawa budowlanego, odporności na stres i umiejętności podejmowania decyzji w sytuacjach niepewności. Brak doświadczenia może skutkować kosztownymi błędami – od niekorzystnych umów po nieprawidłowe technologie, które w przyszłości wygenerują dodatkowe koszty.

Nie można też zapominać o odpowiedzialności prawnej. Inwestor ma obowiązek zatrudnienia kierownika budowy – zgodnie z art. 42 ustawy Prawo budowlane – który poprowadzi dziennik budowy i dopilnuje zgodności prac z projektem. Brak profesjonalnego nadzoru może mieć poważne konsekwencje.

Jakie kompetencje są niezbędne do prowadzenia budowy systemem gospodarczym?

Państwo jako inwestorzy wchodzicie w rolę koordynatora budowy. Wymaga to przede wszystkim umiejętności organizacyjnych, zdolności planowania i kontrolowania wielu równoległych procesów. Warto również posiadać podstawową wiedzę z zakresu technologii budowlanych oraz znajomość aktualnych przepisów prawa budowlanego.

Nieodzowne będzie także nawiązanie współpracy z doświadczonym kierownikiem budowy, który przejmie na siebie odpowiedzialność prawną i formalną, prowadząc dziennik budowy, odbierając kolejne etapy i dbając o zgodność z projektem.

Wielu inwestorów korzysta również z pomocy inspektora nadzoru inwestorskiego, zwłaszcza przy bardziej złożonych projektach lub w sytuacji braku doświadczenia w branży.

Co trzeba wiedzieć, zanim się zacznie?

Po pierwsze: kierownik budowy jest obowiązkowy. Nawet jeśli chcą Państwo robić wszystko własnymi rękoma, ktoś musi prowadzić dziennik budowy, czuwać nad zgodnością z projektem i bezpieczeństwem. Nie obejdzie się bez podpisów i formalności. To on odpowiada – również przed prawem – za legalność robót.

Po drugie: należy znać prawo budowlane w stopniu podstawowym. Wiedzieć, kiedy trzeba zgłaszać zmiany, jak interpretować zapisy projektu i jakie dokumenty przygotować dla nadzoru. Warto mieć pod ręką doświadczonego architekta lub inspektora nadzoru – kogoś, kto spojrzy na Państwa plany chłodnym okiem.

Po trzecie: nie róbcie wszystkiego samodzielnie. Budowa domu to nie remont kuchni. Nawet jeśli jest w Waszej rodzinie tzw. złota rączka, nie próbujcie samodzielnie prowadzić instalacji elektrycznych czy stawiać dachu (o ile nie posiadają odpowiednich kompetencji). To nie tylko ryzykowne (a często także niebezpieczne), ale może się skończyć koniecznością poprawek i... wydatkami większymi niż pierwotnie planowane.

Zapraszamy także do przeczytania naszego porównania: System gospodarczy czy firma budowlana?

Praktyczne wskazówki

• Planowanie: sporządzenie szczegółowego harmonogramu prac budowlanych i kosztorysu pozwala na lepsze zarządzanie budową i unikanie nieprzewidzianych wydatków.​
• Wybór sprawdzonych ekip: zatrudnianie doświadczonych fachowców minimalizuje ryzyko błędów i opóźnień.​
• Zakup materiałów: porównywanie ofert różnych dostawców i korzystanie z promocji pozwala na oszczędności.​
• Nadzór nad pracami: regularne kontrolowanie postępu prac i ich jakości jest kluczowe dla sukcesu inwestycji.

Kiedy warto budować metodą gospodarczą, a kiedy nie?

O budowie domu systemem gospodarczym warto myśleć przede wszystkim wówczas, gdy inwestor dysponuje czasem, cierpliwością i przynajmniej podstawowym rozeznaniem w realiach branży budowlanej. To rozwiązanie szczególnie korzystne dla osób, które mają elastyczną formę zatrudnienia, prowadzą własną działalność lub są w stanie poświęcić budowie znaczną część dnia. Kluczowe znaczenie ma także dostęp do zaplecza wiedzy – niekoniecznie w formie formalnego wykształcenia, ale raczej w postaci praktycznych umiejętności, znajomości procesów i podstawowych zasad prowadzenia robót budowlanych.

Nieocenione bywa również wsparcie ze strony bliskich – rodziny czy przyjaciół – którzy mogą pomóc w pracach fizycznych, doradzić w kwestiach technicznych lub podzielić się kontaktami do sprawdzonych wykonawców. Jeśli nie boicie się Państwo bezpośredniego kontaktu z urzędami, negocjowania cen materiałów, dopilnowywania terminów i zarządzania harmonogramem robót, system gospodarczy może być dla Was naturalnym wyborem, dającym pełną kontrolę nad procesem inwestycyjnym oraz wymierne oszczędności.

Z drugiej strony, warto zrezygnować z tej metody w sytuacji, gdy codzienne obowiązki zawodowe nie pozwalają Państwu na częstą obecność na placu budowy, zwłaszcza gdy inwestycja realizowana jest w innym mieście lub regionie. Budowa w systemie gospodarczym wymaga bowiem obecności, koordynacji oraz szybkiego reagowania na pojawiające się wyzwania.

Nie jest to również model odpowiedni dla osób, które nie odnajdują się w roli organizatora, nie mają zmysłu logistycznego ani doświadczenia w prowadzeniu negocjacji. Brak znajomości lokalnego rynku wykonawców oraz trudność w odróżnieniu solidnych fachowców od przypadkowych ekip może skutkować opóźnieniami, kosztownymi błędami i obniżeniem jakości wykonania. Dodatkowo, jeśli celem jest możliwie jak najszybsze wprowadzenie się do nowego domu, warto rozważyć bardziej zinstytucjonalizowaną formę budowy, np. zlecenie całości prac generalnemu wykonawcy. System gospodarczy, choć opłacalny finansowo, bywa bowiem czasochłonny i wymagający.

Bibliografia

• Główny Urząd Statystyczny (GUS), „Budownictwo mieszkaniowe w 2024 roku”: https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-w-2024-r-,13,25.html 
• E-Budownictwo – platforma GUNB: https://e-budownictwo.gunb.gov.pl 
• Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414): https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf